政策疑虑再起 基金沽售万科70亿元

　　明天,万科将如约交出2009年上半年成绩单,而这也是一线地产公司中首家亮出中报的企业。

　　“由于结算的关系,我们预计今年上半年万科业绩较与去年同期相比增长有限,不会发生太大变化”,北京某房地产行业分析师告诉《证券日报》记者,“不过,随着新项目开发提速和房价上涨效应逐渐显现,预计公司三季度业绩将会有不错的增长”。

　　基金却没有耐性继续等待下去,从7月份开始便大规模撤离万科,净卖出金额高居房地产板块首位。根据指南针机构密码数据,上周基金等主力机构从该股抽走19.2亿元,整个7月份更是累计净流出近70亿元,相比之下,二季度机构16.8亿元的净买入金额实在有点“微不足道”。

　　缘何在中报出笼的紧要关头,基金却掉头加紧做空万科呢？

　　二季度基金畅享地产盛宴

　　17亿增仓万科

　　实际上,今年上半年基金一直做多万科,这使得7月份转向做空的举动看起来异乎寻常。根据WIND数据,2009年3月末,持有万科的基金数量达到75只,总持股数上升至197092万股,合计占其流通盘的21.0%,持股数与去年末相比大幅增加了8988.1万股。

　　进入二季度,随着房地产复苏态势逐渐确立,基金继续大举增持万科。根据WIND数据,6月末,重仓万科的基金数量飙升至185只,总持股数为295209.8万股,与一季度末相比,基金持股数增加了94382.6万股,总持仓比重达到了31.4%。

　　尽管二季度稍有减持,但博时系基金对万科的钟爱仍然没有改变。WIND数据显示,6月末,博时旗下共有9只基金重仓该股,合计持有该股52148.1万股,占其流通盘5.55%,其中博时第三产业(050008基金净值,基金吧)持股数更达到9500万股,占其流通盘的1.01%,为重仓持有万科最多的基金,融通深证100指数(161604基金净值,基金吧)以9158.1万股紧随其后。

　　盈利上调难挡政策疑虑

　　基金掉头撤资70亿

　　7月份以后,尽管房地产进入了传统的销售淡季,不过包括万科在内的房地产股热力不减。7月6日万科公布了最新的经营数据,数据显示,今年6月份公司实现销售面积67.1万平方米,销售金额68.6亿元,分别比2008年同期增长49.9%和57.1%,而2009 年1~6月份,公司累计销售面积已经达到348.8 万平方米,销售金额307.6亿元,分别比2008 年同期增长31.2%和27.5%。

　　在利好数据的刺激下,万科A当天股价一度摸高至14.94元,创下一年多以来股价新高。6月份经营数据披露以后,不少券商纷纷上调了公司今年的盈利预测。

　　“去年底,万科的已售面积为346万平方米,已售未结金额达273 亿,若加上上半年的销售,在手的可结面积近695 万平米,可结收入接近580亿,这两个数据分别相当于去年全年结算面积和收入的154%和143%;基于良好的销售数据,我们决定将万科全年的收入和净利润预测分别上调13%和28%至506亿和56亿元,调整预测后每股收益为0.51 元”,光大证券房地产行业分析师赵强在近日的报告里提到。

　　高华证券房地产行业分析师王逸也表示,计入预计新收购项目带来的净资产价值提升(经调整后估计为人民币1.19元/股,或目前至2010年底新收购项目总额为人民币220亿元)之后,他们将万科2009-2010年的核心利润/合同销售收入预测上调了7%-22%/3%-14%。

　　值得注意的是,7月份开始,基金一改上半年持续做多的态势,开始掉头做空万科。根据机构密码数据,7月份基金从该股撤走了69.2亿元,持仓比重减少了5.34个百分点,净卖出金额居众多房地产股首位,远远高于排名第二的保利地产(600048,股吧),后者在7月份遭遇机构减仓29.2亿元。

　　向好态势未变

　　万科三季度值得期待

　　尽管如此,不少分析人士表示,无论是行业抑或公司,向好的态势仍然未变。“目前房地产行业最为担心的是政策转向,部分地区传出了二套房收紧政策,但我们觉得在目前的经济形势下,政策不会出现根本性转变,市场流动性泛滥买房防通胀已经成为常识;另方面,从一季报来看,开放商充裕的现金流状况也没有改变,其盈利能力也没有发生变化”,上海某房地产行业分析师告诉《证券日报》记者。

　　国泰君安分析师孙建平等也认为,虽然近期北京、杭州等地城市成交量有所下降,但这主要是由于季节性淡季、可销售楼盘数量下降、政策面微调以及短期内这些地区房价上涨过快等因素导致的,鉴于目前和未来行业趋势并没有出现拐点,他们仍坚定维持行业增持评级。

　　作为行业龙头,万科更普遍被分析人士看好。“目前我们对万科仍然维持了推荐评级,因为公司多数项目在下半年才结算,因此我们预计公司中报业绩增长不是太明显,但业内一向对中报不甚看重,主要还是看公司的发展前景,特别是拿地速度和开工进度等,而5月份以来公司拿地的速度明显加快,估计下半年或者最晚明年,公司业绩可能有较大幅度的增长”,上海某房地产行业分析师告诉《证券日报》记者。

　　事实上,5月份以后,万科一改此前迟疑不决的态度,拿地速度显著加快。今年前四个月仅拍得一块土地,新增面积明显落后于当月销售面积增长;5月份,公司开始大手笔拿地,当月拍得6块土地,规划建设面积188万平方米,权益建筑面积118万平方米;6月份,万科再接再厉,以47.03亿元总地价取得了厦门等地权益建筑面积为203.30万平方米,为该公司2007年11月以来新增需支付地价款最多的月份。

　　房企股市轮番圈钱

　　下一个轮到万科？

　　对即将到来的中报小考,预计万科交出的成绩单在行业内不算太出色。万科上半年累计实现销售面积349万平方米,销售金额为308亿元,分别较去年同期增长了31%和27%,但同比增幅明显低于同行,同期保利地产签约面积和签约金额则分别同比大幅增长了164%和168%。

　　中金公司行业分析师白宏炜认为,由于去年降价销售的影响开始体现于报表,预计上半年万科毛利将在25%左右,费用率下降的趋势在今年上半年仍将持续,料将维持在8%左右的水平,综合来看,预计公司上半年将实现盈利22亿元,每股收益0.2元,同比增长7%。

　　不过中信证券(600030,股吧)分析师陈聪则认为,万科的中报并不乏看点,特别是在经营活动现金流这一指标上。“万科在2009年1季度经营性现金流出估计为247.8亿。半年度,公司经营活动现金流入大约为307.6亿(和销售额相当),则我们估计公司半年度经营性现金流量净额约为59.8亿,如果我们的预测准确,则这将是一张万科创立以来经营性现金流入净额最多的中期财务报表,充裕的现金流降为万科在三季度继续扩张铺平了道路,”他提到。

　　实际上,保利地产、招商地产(000024,股吧)和金地集团(600383,股吧)等一线地产公司均通过定向增发方式,已经实现或者正在筹划融资事宜,准备再次大展身手,而万科是2008年下半年以来唯一没有进行股权融资的大地产公司。

　　尽管某分析人士告诉本报记者,万科并不缺钱,但也有人开始猜测公司何时将融资计划提上日程。陈聪估计,随着指数创新高,中国建筑上市为标志的IPO全面放开,都使得(万科)公开发股可能性提高了,公司在资金上的潜力意味着未来资源扩张和业绩增长的潜力。