“我想中海的毛利率我没有搞清楚……他的毛利率和他的利润水平已经超出了内地房地产一般的规律。”

　　观点地产网昨日 (3月24日)公布的一家央企房地产公司股东大会实录公开了这家公司董事长的质疑。股东大会上有投资者问及，中海地产以667亿多港元的销售额就能取得163亿多港元的经营溢利，为何以同样的销售规模，上述央企的利润要远远落后于中海地产？上述董事长说，“我主观臆断(中海)一定是用了估值法。”

　　中海地产负责投资者咨询事务的杨松海昨日回应称，“使用了估值法”的说法是不确切的。作为一家住宅类的开发商，中海地产不会因为采用的会计准则和内地不同，就可以用估值法做高公司的利润。

　　一些房地产业内人士认为，上述地产央企董事长其实不必为中海地产的毛利更高而介怀。虽然中海地产的利润高，但其精耕细作的开发模式，有可能在限购令下遇到更大的经营风险，反倒是万科、保利的高周转经营模式，可能更符合调控下的中国房地产业整体发展趋势。

　　成本控制更为严格？

　　中海地产3月17日发布的2010年年报显示，内地房地产销售额667.8亿港元的中海地产，经营溢利达到163.4亿元。

　　正略均策管理咨询合伙人薛迥文认为，中海地产的利润率可能处于上市公司的较高水平，能够比中海利润率还要高的，可能只有华侨城等少数地产企业。杨松海同意目前中海地产的利润确实是房地产上市公司中最高的。

　　不过，他表示如果比起其他非上市的中小地产商，中海地产的利润并不高。前者的利润可能高达100%甚至更多。所谓利润水平超出内地房地产的规律，其实仅仅是说中海的利润超出一般上市房地产公司的利润水平，而并不是超过全行业的一般利润水平。

　　他表示，中海地产虽然在港上市，使用和内地不同的会计准则，但作为一家住宅类开发商，并不可能仅通过估值法提高利润。上述央企地产公司证券事务部主任则回应，公司董事长在股东大会上的上述说法，可能是表示部分结算涉及公允值计算，而且仅仅是估计。万联证券研发中心副总经理黄鹏告诉《每日经济新闻》记者，有些商业地产占比较大的公司，会采用公允价值算法，会计制度不一样，采取的结算方式也不一样，必须将这些因素剔除掉才能比较。中海地产2010年年报显示，中海地产的123.7亿港元股东摊占纯利中，有11亿元来自于投资物业公允价值变动税后净收益。

　　杨松海表示，中海地产的土地位置大部分都位于城市核心地区，这是中海地产之所以能获取高收益的关键。黄鹏认为，不同项目的收入差别很大，不同时期拿地的价格也不一样。中原地产全国研究中心的统计显示，去年中海地产有64%的销售面积来自增长更快的二线城市，而上述央企来自这一类城市的贡献只有32%。

　　杨松海还表示，中海地产的成本控制更为严格，以营销费用来说，投入不足4%，而财务成本、建筑成本等也有严格控制，这才使得项目取得了更高的收益。

　　不过，上述说法，只是触及了中海地产高利润原因的表面。五合国际智库总经理邹毅说，和其他地产商通过大量消化土地储备、大规模开发相比，中海地产的开发模式更加精耕细作，开发的产品品质高，但面积较少，消耗的土地储备也比其他公司少一些，这可能才是导致中海地产利润较高的真正原因。

　　高周转适合调控下的市场

　　邹毅比较万科等公司和中海地产运营模式的区别后说，诸如万科等选择高周转开发模式的开发商，通常是标准化生产，所以能够实现快速大量的销售和开发，但往往是平价销售。

　　中房信的统计数据显示，中海地产以530万平方米的销售面积，获得了折合人民币560.59亿元 (港元667.8亿元)的销售额，而销售规模高于中海地产的保利去年销售面积超过688.39万平方米，取得的销售额却只有661.68亿元。

　　以较小的销售规模取得不低的销售额，中海地产可以以比同行更少的土地消耗，获取更高的销售收入，进而大大降低了公司的买地支出。中海地产年报显示，该公司收购中海宏洋前，只购入了343万平方米的土地储备，收购中海宏洋后也只增加了600多万平方米建筑面积的土地储备。而保利去年新增了建筑面积1440多万平方米的土地储备。

　　上海网上房地产上的数据披露了在同一地区拿地后，中海和其他开发模式的地产公司的不同做法。2008年年初，中海地产和保利地产在上海的南汇康桥地区，以相近的楼板价和土地购买总成本拿地。

　　去年，保利地产上述地块的所有项目先期销售。项目的公寓房的最高累计合同均价为16628元/平方米，别墅部分的累计合同均价为29671元/平米，项目已经全部销售完。

　　而去年底今年初，中海项目的别墅部分才开盘销售，累计合同均价已经高达30962元/平方米，新推出的公寓房累计合同均价为21073元/平方米。在前期销售完一批房源后，中海项目后续仍然在开发新的项目进行销售。

　　显然，少量多批的开发策略，给中海地产带来的收益，要明显比坚持高周转大量开发的保利地产 “划算”。对此，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，虽然采用缓慢开盘的模式可以获得更高的土地增值利润，但是也会承担更高的投资风险。他预计，限购令的时间会长达3~5年。而在限购令之下，坚持面向刚性需求的高周转模式，不仅更有利于行业发展，也是更加安全的投资和经营策略。不过，杨松海表示，中海地产的开发周期平均只有14~16个月，预售时间在开工后6个月，这个周期在行业内并不算长。