调控政策未减盈利能力

　　被视为重大利空的调控政策，曾如一记记重锤，敲得A股市场上的房地产股总是抬不起头来，股价不断下落。然而，事实是，投中集团数据显示，近两年来，124家房地产上市公司的盈利能力并未受到政策太大的负面影响，今年前两个季度销售毛利率较去年的四个季度均有所上升。

　　随着限购、限贷等调控政策的陆续出台，调控范围逐渐由一线城市向二三四线城市延伸，房地产行业竞争不断加剧，它们的经营业绩也出现了不同程度的波动。投中集团数据显示，拿A股市场上的124家房地产上市公司来说，2011年以来，房地产企业的营业收入如意料之中的整体大幅下降，尤其是一季度下降趋势明显，下降幅度为65.27%，高于52.5%的去年最大降幅。

　　营收下滑、股价大跌，让A股房地产公司不得不加紧自救，变换营销策略，寻找新的创收出路。多数现金流充裕的大型房企多采取积极投资商业地产项目、加大商业地产项目的市场占有率、提高商业地产销售收入占比的方法，并通过差别化经营、逐渐转战二三四线城市、参与保障房建设等灵活手段，缓解严厉的房地产调控政策带来的困境。至二季度末，成效已现，124家企业上半年的整体营收上升至1003.6亿元，较一季度末时，上涨幅度达50%，甚至是2010年同期该项涨幅数据的2.5倍。“招保万金”(招商地产、保利地产、万科A、金融街)4家房企的营收规模依然居前。

　　同时，数据显示，124家公司当期实现净利润总计180.4亿元，较一季度的107.2亿元上涨了68%，行业回暖迹象已较为明显。其中保利地产、万科A、招商地产、陆家嘴分别以21.95亿元、20.62亿元、12.57亿元、8.9亿元位居前四，其和占二季度房企净利润总规模的35.5%。

　　事实上，投中集团研究数据表明，2009年三季度至今，房地产销售毛利率在2010年以后并无大幅波动。即房地产调控政策出台以来，房企的盈利能力没有受到较大的负面影响。今年前两个季度的销售毛利率均高于2010年的四个季度，今年二季度已达到41.9%，为近两年来最高。毛利率最高的4家上市公司S前锋、天伦置业、金丰投资、荣丰控股，均超过了75%。 需要指出的是，A股市场中仍有一些中小型房企迫于现实的销售压力，视已有楼盘的销售作为惟一的营收方式，仍旧处境艰难。