第一财经日报：您对2013年楼市以及宏观调控的总体判断是什么？

　　陆志峰：对2013年总体看法向好。十八大之后，加上这几年的宏观调控，我们国家庞大的经济体必须保持健康稳健向上的趋势，并且从目前的判断来看，下行的惯性依然会持续，但是上行的苗头和期待已经看到，上半年可能还依然比较严峻，但下半年开始逐步向上走的苗头已经日趋明显。

　　关于政策的变化，这个很难说，从企业的角度来看，前几年对行业的严厉调控，是综合多种情况的不得已而为之的政策，但肯定是阶段性的，不可能长时间存在。但是即便在这种严厉的调控政策下，都能保持一定的市场活力，市场将迎来一轮良好的前景。

　　一个国家不可能长期以微观政策来左右市场，未来房地产业肯定是一个以市场为主导的产业，当然，宏观调控肯定有，但是宏观调控在其中肯定是为辅的，并且成为一种长效机制。但具体什么政策出台，到目前还很难判断，一旦判断错误，就很有问题了。

　　但现在的限贷、限购这些微观的政策不会持续很长时间，事实上，现在已经能够看到一些信号，例如限贷微弱放松，而限购没有继续加码。

　　房地产对国民经济的作用依然十分显著，我认为我们国家不可能把这样一个产业给消灭掉，这不符合未来城镇化的趋势，也不符合国民收入翻番的目标。所以针对微观领域的限制和调控一定会有所改变。

　　日报：十八大之后这段时间，高层密集地推出城镇化政策，新的土地管理法修正案已通过，对于房地产业来说，城镇化是否仍然像过去一样给房地产行业带来巨大拉动作用，行业在其中的增长空间有多大？

　　陆志峰：我们在十八大报告中看到一个词叫做农业现代化，农业现代化就意味着未来不会需要那么大量的农村人口，目前这种城乡二元结构肯定会有很大的变化，这种变化的驱动力就是城镇化。

　　我们国家城镇化率目前的统计数据是51%，但事实上享受城市待遇的居民比例远达不到51%，因为进入城镇工作的这些人不是每个人都能享受到与城镇居民同等的待遇，包括社保、医保等整个配套功能的使用，我们的户籍制度还没改革，很多配套上不去。

　　全球很多发达和发展中国家城镇化水平都比中国高，专家估计，我们国家城镇化的水平有望达到70%或者80%。这就是说，从目前开始，假设我们通过中央的一系列措施，包括户籍等改革，鼓励非城镇化人口进入城镇，假如每年的计划是1.5%~3%，这就已经是不得了的数字。1.5%就相当于每年再造一个大上海，几千万人城镇化。

　　所以城镇化的速度要加快，假设朝着3%这个目标走的话，对住宅，对商业地产的需求会产生很大推动作用。

　　日报：城镇化和过去谈的城市化有何不同？城镇化是否意味着未来有越来越多的农村人口进入到二三线城市，从而导致二三线城市的房地产市场空间因此会大于一线城市？

　　陆志峰：以前提叫城市化，现在提叫城镇化。目前，房地产价值最大的区域在一线城市，未来则需要看国家的配套政策达到哪一步，未来有可能二三线城市的房地产发展空间比一线城市更高，所以，我们也不会排除在二三线城市去开发。目前越秀在全国10个城市拥有项目，这些城市很多便是二三线城市，因为未来二三线城市肯定是很大的一个市场，不可能全部人口都在一线城市，造就超级大城市。

　　日报：最近两年越秀地产进行了一系列投融资方面的运作，近期又完成了上市20周年庆典活动，请问公司接下来的目标是什么？

　　陆志峰：今年是越秀地产上市20周年，在今年10月8日，广州国际金融中心植入越秀房托(00405.HK)正式完成，团队为此努力了一年终于完满收官。此举对于越秀地产来说意义重大，表现在公司的经营模式发生了根本转变，从传统的地产开发模式脱胎而出，即由大部分开发商所并持的“买地+开发+销售”的三部曲，转型升级成为“开发+商业运营+金融”。

　　未来，越秀对外销售的并非只有地产相关的产品，还有金融产品，这在中资内房股中属于第一家，也是到目前为止的唯一一家。另外值得强调的是，企业的目标并非单纯追求规模第一，而是适度规模，适度管控。目前国内许多开发商都还处于单纯追求规模增长阶段，但越秀不需要，因为越秀拥有开发与运营两个资本平台，双方的互动优势非常突出。