房产税短期内难以替代土地财政

　　5月24日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。当前房产税扩围的方向又一次清晰，已提上日程。近年来，房产税扩容的进程也是一波三折。早在1986年9月，国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施房产税，但主要是针对生产经营性房产，对个人住房免税。经过多年争论后，2011年1月，中央推出沪、渝两地房产税试点，即开始对个人住房保有环节进行征税。试点后的两年多来，湖南、湖北、广东等多个城市传言将推出房产税，但均未落地。至今谁将成为试点“第三地”仍无明确指向，具体实施方案仍扑朔迷离。今年“国五条”重拳出击后，房价上涨势头虽有所放缓，但上涨预期仍存隐忧。近年各方对收入分配的讨论很多，实际上，城市居民的房产等财产性收入往往比工资性收入影响要大得多。故此，每一轮房产税的政策走向牵动着许多人的心。

　　对房产税的争论从来就没有停止过。回顾过去十年来，房地产调控政策频频出台、不断加码，但屡成“空调”、房价依然上涨过快。以往的 “限购”、“限贷”等手段主要是抑制需求，今年“国五条”中的个税政策又以交易环节的调控为主，引发了许多争议。房产税被寄予厚望，支持方认为，可以有效降低房价，或替代“土地财政”，推动发展方式转型等。反对方则认为，无法平抑房价，反而提高房屋成本、推高房价；加重居民负担，导致社会不稳定；重复征税，法理和技术操作上存在问题等。客观上讲，土地出让金是土地使用权的价格，房产税是在不动产保有环节的法定税负，“租”与“税”两者是并行不悖的，不存在“法理障碍”。但不得不承认的是，房产税并不必然“降房价”，从美国 、欧洲、日本和中国香港等开征房产税的国家或地区就可以得证。

　　房产税的政策定位和制度设计往往直接影响预期目标。长期看，房产税有可能成为某些地方政府主要财源，但短期内并不足以对土地出让收入形成替代。最近3年，国有土地出让收入均在2.8万亿元以上，占同期政府财政收入的比重在30%上下，有些城市的建设资金绝大多数来自于土地出让收入。目前，房产税难以成为地方主要税源，更重要的是让地方政府抛弃以往“土地财政”模式、开征房产税，与当前的政绩考核体系、政府融资体系不兼容。故此，只有合理的进行机制设计，房产税的功能才能更有效地发挥。

　　房产税的主要定位应在引导居民合理住房消费、促进节约集约用地，同时，合理调节收入分配，促进社会公平公正。建议当前的房产税扩容采取“立足长远、小步快跑、逐步扩展”策略，进行“先增量、后存量” 渐进的推进方式，进行区分对象、差别化税率方式征收。合理的制度设计通常能减少房屋空置率和投资与投机行为。首先，建立房产、税务 、公安、银行等多部门的协调机制，推进房产全国信息联网工作，推进不动产登记。同时，精简、合并、重构现行房地产税制。在计征方式上采取非普遍征收、差异化方式，合理调整税基评估和税率，明确税收减免范围，例如对首套不征税，不同套数或面积住房的采用不同税率。如果大范围、长期性、针对性进行房产税“铺开”，将有助于调整人们预期，有效调控房价。

　　要控制房价过快上涨，应从根本上改变住房卖方市场的格局，依靠各项配套政策的协同推进。应逐步为政策的具体实施者，即地方政府进行“松绑”，进一步改革绩效考核体系，通过发行市政债、开征财产税(如房产税)等措施缓解资金压力，加强地方政府调控的主动性和积极性。政府应加大增加供给，抑制不合理的投资和投机性需求。同时，应发展资本市场、丰富居民投资渠道，引导资金流向。其次，应加快推进教育、医疗、社保等基本公共服务均等化，分担大城市的部分产业和居住功能。最后，推进收入分配改革，促进社会公平、保障民生。