向存量土地要发展空间

城镇化并不是房地产化，通过城市更新、土地结构调整，在腾笼换鸟中发展低污染、低能耗，具有高附加值、高投资密度、高技术含量的产业项目，尤其是促进现代服务业的发展，将成为城市内的“土地改革”。相关上市公司也有望这个过程中获得资金补偿或资产重组的机会，进而调整发展方向。

　　执业证书编号：S0860511110001

　　前言

　　新一届政府甫一亮相，即明确提出：要把改革的红利、内需的潜力、创新的活力叠加起来，形成新动力，打造中国经济的“升级版”。所谓“升级版”，恰与我们近年来提出的“新三驾马车”相一致，即在减速过弯、以质量换速度的前提下，逐渐换装新的三驾马车发动机——即以新型城镇化提升城市化质量，扬弃而不是抛弃GDP锦标赛；以收入倍增、促进内需带动大消费和消费升级；以人民币国际化替换一般贸易，出口工程、服务、资本和货币。我们所提出的“深度城市化”概念，也与去年以来逐渐被市场所重点关注的“新型城镇化”不谋而合：新型城镇化的要求是不断提升城镇化建设的质量内涵，重点解决人的城市化，其围绕“三纵两横(以陆桥通道、沿长江通道为横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴)”发展超级城市群和中小城镇、放宽一线以下中小城镇户籍的理念恰与我们的判断一致。

　　我们认为，传统的按照城镇人口占比来衡量城镇化水平的方法未能反映真实的中国城镇化过程，工业化使得大量的农民工进入城市成为“半城市化”的常住人口，却并未“市民化”：即未享受市民消费模式、社会福利和公共服务。新型城镇化的核心是有序推进现有2亿多和每年新增1000多万农民工的完全市民化，统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化。存量的深度城市化是我们的关注重点也是爆发增长的突破点，然后才是增量城市化。新型城镇化将主要由以下六个方面支撑：一、产能合理布局；二、户籍制度改革；三、土地制度改革；四、财税体制改革；五、智慧型城市管理升级；六、农业现代化。

　　正如李克强总理所强调：中国未来城镇化必然会带来劳动生产率和城市集聚效益的提高，带来城镇公共服务和基础设施投资的扩大，带来居民收入和消费的增加，为农业现代化创造条件，从而持续释放出巨大的内需潜能，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉所在。新型城镇化与新型工业化、信息化、农业现代化一起，将重塑未来中国的发展路径。

　　一、征地难？不如存量土地的再优化！

　　1。土地财政已到瓶颈，短期可优化存量土地

　　正如我们在上一篇报告《土地改革：新城镇化的突破口》中所强调，土地制度改革将是新型城镇化顶层设计的核心突破点之一，其核心理念在于保障农民合法的土地财产收益权，关键在于集体土地市场化改革——否则“新型城镇化”极有可能会再次演化为地方政府的变相“圈地”。

　　在土地收益分配严重不公的情况下，必须平衡地方政府与失地农民的利益。近年来愈演愈烈的“暴力拆迁”充分凸显了土地财政的利益纠葛，地方政府土地出让的成本正在不断攀升，“土地财政”已经到了被终结的阶段。5月13日，针对近期个别地方相继发生的暴力征地事件，国土资源部下发《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》，要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定。

　　事实上，政策也在不断向农民倾斜——2012年12月审议的土地管理法修正案草案，删除了现行法第47条中按照被征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍的内容，2013中央一号文件也要求加快修订土地管理法，尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例的问题。失地农民的利益越来越受到重视，这也体现了新型城镇化的特点——以“人的城镇化”为主。

　　随着征地补偿标准的逐渐提高、农民维权意识的增强，地方政府违规征地的风险也越来越高，不如借此改革良机，积极推进土地制度和财税制度改革，实现真正可持续的城市化进程。

　　然而，一方面，户籍制度改革和基本公共服务均等化要求地方政府提高基本公共服务的财政支出以满足新增居民的公共需求；另一方面，土地制度改革和土地经营模式转变要求地方政府将土地增值收益与被征地农民和进城务工农民按比例分享，很大程度上削减了地方政府的可用资金。这时候还要加快城镇化建设，则地方政府的资金来源是个严峻的问题，尤其在地方债务危机时刻有爆发危险的当前，短期内彻底终结土地财政并不是现实的举措。

　　从远期来看，未来解决地方政府土地财政困境的突破口之一或许在房产税和土地流转的交易税费，同时辅以地方的债券融资和其他创新融资模式，地方政府应该从经营土地的角色转向土地市场的监管者和公共政策制定者。土地自由流转增多反而能为地方府税收增加新的来源。因此，新一轮土地改革的最大利益障碍事实上已经不攻自破，集体建设用地的直接入市、自由流转将成为政府土地政策调整的大方向。只不过，这将是渐进的改革过程，短期难有突破性进展。

　　从短期来看，除了财税制度方面的改革之外，存量土地的调整或将给地方政府提供另一部分新的城镇化建设资金来源——地方政府手中仍握有包括大量工业用地在内的存量土地，这些土地完全可以进行更集约化利用，例如，对各类工业用地和开发区进行规范重整，腾出空余土地逐渐转化为商、住用地，为地方政府筹集相应的土地出让收益和各类房地产开发税收，用于地方建设融资和巨额存量债务的偿还。这一措施不仅可以提高土地的用地效率，还可以增加住宅用地供给、逐步化解现有城市房地产泡沫。

　　2。政策关注城镇低效土地再利用

　　随着新型城镇化对城市化质量要求的提高，对于一些低效利用、不合理利用、未利用的土地进行整治也成为重要手段。尽快转变粗放的外扩型用地方式，通过重新合理规划、盘活存量土地、强化节约集约用地、适时补充耕地和提升土地产能等手段提高土地利用效率、统筹城乡土地配置，已经成为政策关注的焦点。

　　面对人多地少、资源相对不足、环境容量有限的基本国情，过度消耗、低效利用资源的粗放增长方式难以为继，十二五规划也提出了“单位国内生产总值建设用地下降30%”的节约集约利用土地总体目标。2012年3月，国土资源部发布《关于推进节约集约用地制度建设的意见》，明确指出，实行开发区节约集约用地鼓励政策，完善工业用地提高利用率和容积率不再增收土地价款的规定；实行城市改造中低效利用土地“二次开发”的鼓励政策，在符合法律和市场配置原则下，制定规划、计划、用地取得、地价等支持政策，鼓励提高存量建设用地利用效率；进一步完善节约集约用地鼓励政策，鼓励用地单位利用已有土地开发地下空间和“二次开发”等。

　　2013年国土资源八大重点工作之首，即是拓展建设用地新空间，包括：大力推进农村土地整治，加大闲置地处置力度；积极稳妥开展城镇低效土地再利用、低丘缓坡荒滩开发利用、工矿废弃地复垦调整利用等试点工作等。2013年4月15日，国土资源部印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》，确定在江浙沪等十地开展试点，推进城镇低效用地再开发利用，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。此次《意见》要求围绕产业结构调整、城市功能提升、人居环境改善等部署，主要着眼于城镇存量建设用地调整：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。由此可见，新城镇化不能成为又一场土地盛宴，“控增逼存”，盘活城镇存量土地将成为未来政策主导的方向之一。

　　3。存量土地优化空间巨大

　　我国城市工业用地比重过大，土地利用效率和产出率明显偏低。国外城市的工业用地一般不超过城市面积的15%，我国城市工业用地的比例却平均在20%以上。同时，根据国土资源部的调查，目前工业用地的综合容积率仅0.8，大部分地区城市范围内的工业用地容积率甚至在国土资源部规定的下限0.6以下，土地平均产出率非常低，而发达国家一般在1.0-2.0。如果经过合理规划，平均容积率提高一倍以上是完全可以做到的。《2012年国家级开发区土地集约利用评价情况》显示，341个国家级开发区中，工业用地综合容积率最高达3.36，最低仅0.08，工业用地综合容积率在0.5以下的开发区占总数的15%；工业用地建筑系数最高达99.10%，最低仅11.11%；工业用地固定资产投入强度最高达3.6亿元/公顷，最低仅206万元/公顷；工业用地产出强度最高达25亿元/公顷，最低仅26万元/公顷，节地挖潜仍有较大空间。

　　提高土地利用的集约化水平，就是要提高单位土地面积的产出率和土地利用率，实现工业用地节约集约和优化配置，同时弥补建设用地的供需缺口。具体而言，对于集约度不够的工业用地，可以考虑采取包括空地闲置税、规划调整、合作开发等各种手段，引导市场投资者选择开发区的合适地段兴建多层厂房，让既有用地者实现无成本转移，大幅提高工业区土地利用率。然后，政府可运用规划手段，将节约出来的土地分年转化为商、住用地，在通过招拍挂出让的形式予以转让并收取出让金。这一过程中，地方政府与原用地者(那些获低价工业用地的制造业投资者)之间必须建立起合理的收益分配机制，平衡各方利益，防止地方政府的“重新划地”冲动。与此同时，还必须要限制开发区进一步扩张，防止地方政府或企业先低价圈地新建开发区再转成商住用地，促使其必须从存量用地的集约利用上去做文章。

　　调整工业用地结构给地方政府带来的财政收入潜力，不仅包括工业用地逐年转商、住后获取的土地出让金收入，还包括这些土地释放入市后商、住用房地产建设为地方产生的各种预算内税收。2008-2012这5年间，中国的工业用地大约增加了80万公顷，如果这些新增工业园区平均容积率能够在未来5年提高1倍，就可以节约出40万公顷(约600万亩)土地，以平均每亩商、住用地75万元(每平方米5000元)的价格转让，未来每年土地出让收入可增加约9000亿，其中三分之一让利于企业，三分之一用于配套基础设施建设与开发支出，再加上土地使用税、增值税等相关税收约2000亿，预计工业用地结构调整一项，能够增加地方政府财政收入5000亿元以上。

　　二、从哪入手？“三旧改造”先“退二进三”！

　　1。广东“三旧改造”或将推广

　　知名经济学家厉以宁先生的观点认为，中国的新城镇化，应由三部分组成：把老城区改变为商业区、服务区和宜居居民区；新城区主要是现在的工业园区或开发区、小微企业试验区和物流园区；新社区就是现在的社会主义新农村。过去快速工业化过程中遗留的问题亟待解决，新型城镇化也要求对老城区进行更新改造，“退二进三”、棚户区改造等，将成为新城镇化的第一条路径。

　　事实上，存量土地的合理调整，各地已经有成功案例了，尤其以广东“三旧改造”为典型。“三旧”——“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。广东的“三旧”改造对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。

　　广东的“三旧改造”也形成了广州模式、佛山模式等不同形式。以广州为例，广州的城中村改造规划指引，确定了四种模式：一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式；二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村；三是滚动开发实施全面改造，例如花地村；四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。2012年，广州市通过“三旧”改造实现政府土地收益69.42亿元，取得了不错的效果，未来相关经验或得以推广。

　　由于是试行的特殊政策，一开始也只给了3年的时间，到2012年为止。目前，广东的“三旧改造”政策或将延期，将根据国土资源部的意见继续探索继续执行，并有望在全国逐步推广，广东在这方面也将继续以“审批下放、监管加强”作为原则继续探索。近期媒体报道，国土资源部已将沈阳市列入首批扩大“三旧”改造试点范围重点城市，以破解土地供需矛盾、促进经济发展方式转变、优化产业结构和布局。我们预计未来会有更多地方加入存量土地优化整理的行列。

　　2。三旧改造首先关注“退二进三”

　　调整城市存量用地从哪里开始？

　　三旧改造中，旧工业区建筑结构较简单、产权相对集中，因而改造过程中的拆迁难度较小。而且一般工业区的建筑密度和容积率也较低，没有居民补贴或重新安置问题，开发成本相对较低。一些有特色的工业厂房还可以加以利用，节约投资。同时，原工业区给水、排水、供电、供气等设施的容量较大远远高于普通住宅、办公楼和商业服务建筑，改造对配套基础设施的要求相对较低。

　　因此，三旧改造中，我们首先重点关注“退二进三”——广州“三旧城变”的高潮，正是在于“国企巨无霸”广州钢铁厂的搬迁。根据广州市规划，珠江黄金岸线沿岸企业39家，有23家企业纳入广州的“退二进三”计划，目前只剩下9家企业还没有开始搬迁，其中，南方面粉厂、员村粮库和广州浪奇这三家企业已经关闭，将在今年全部搬迁，其余6家企业，包括广钢、珠啤、虎头电池等，原计划在2015年前搬迁，现已经提速进行。广钢搬迁后，原广钢厂区及其周边地块将进行大规模城市改造着，计划建成华南地区规模最大、集聚效应最强的电子商务集聚区之一。该区域的居民不但可望告别以往高污染的日子，同时还将迎来与科技创新产业为邻的发展机遇。

　　三、抓环保？先清理污染源！

　　1。环保压力推动“后工业化”改造

　　在新型城镇化过程中，由速度扩张转向质量提升将不断提高环保意识，改善城市生态环境、提高居民生活质量成为重点。过往的城镇化随工业化一起快速发展，而工业化前期遗留的问题也很多，尤其是环境污染问题。近年来，愈演愈烈的“雾霾围城”导致民怨沸腾，汽车尾气、燃煤、工业生产、扬尘是雾霾的四大主因。而不符合节能减排要求的工业污染项目，将成为首先清理的对象。

　　广钢搬迁并不是第一例城市建设中搬离的大型企业。早在2005年2月，国务院批复同意首钢实施压产、搬迁、结构调整和环境治理方案，这意味着我国前所未有的，规模最大、最系统的城市特大型企业搬迁工程正式启动。首钢原厂区距北京市中心天安门只有17公里，集中了高耗能、高耗水及高排放的生产设备，对北京市区空气环境产生了巨大的负面影响。北京市环保监测中心的统计数据显示，2004年，首钢所在的石景山区全年二级和好于二级的天数仅占全年的50.4%。而首钢搬迁后的2008年，北京的“蓝天”指标是256天，为全年总天数的70%。与此同时，首钢搬迁在技术选择上选用国际先进的工艺装备，尽量避免出现“污染转移”问题。首钢还通过搬迁调整，实施了产业结构调整和技术升级，从长材生产为主转向高端板材和精品长材为主，成为高附加值、高技术含量的钢铁生产基地和节能减排、发展循环经济的标志性工厂。

　　无独有偶，2007年，重庆市对大渡口区最大的企业、也是污染最严重的重钢集团启动环保搬迁。虽然重钢曾进行过数次大规模的技术改造，但重钢厂区主体仍维持抗战时期建厂的格局，污染严重，大渡口区唯一一条干道钢花路两旁全是被重钢的高烟囱熏成灰黑色的七层楼房，在烟囱排污的时候，几乎每家每户的阳台、窗台等都会被一层厚厚的黑色污渍所覆盖，当地居民苦不堪言。同时，由于老国企生产体制的落后，重钢曾连续6年亏损，转型期间不少职工下岗；重钢地处大渡口区中心区域，严重制约城市发展，也使得大渡口区一度成为重庆主城最贫穷的区域。重钢老厂全部关停后，实现减排二氧化硫1万吨、烟粉尘5000吨以上。在此基础上，主城工业污染排放量同比减少60%以上。同时，重钢集团迁往长寿区江南镇之后，其新厂区已完全淘汰老厂区能耗高、装备水平低、污染严重的落后工艺设备，达到钢铁行业清洁生产标准(hj/t189-2006).

　　2。未来控污搬迁仍任重道远

　　首钢搬迁后，北京空气质量一度有所好转，但是近年来，北京再度沦陷为空气污染重灾区。虽然北京市启动了重污染日应急方案，30%公车停驶，污染企业停产，实施国五排放标准等，但这都是小范围内的整治行动，治标不治本。北京在燃煤总量上已经减到了两千万吨，但北京周边地区的燃煤总量却是3.5亿吨。北京还不算最糟糕的城市——2013年各城市空气质量状况显示北京排名第17位，但河北的石家庄、邢台、保定、邯郸、唐山、廊坊等六个城市均进入十大污染较重城市名单。作为《重点区域大气污染防治“十二五”规划》中的重点地区，京津冀“十二五”期间治理目标是，到2015年，PM2.5年均浓度下降6%。规划要求，重点控制区禁止新、改、扩建除“上大压小”和热电联产以外的燃煤电厂，严格限制钢铁、水泥等行业中的高污染项目。

　　近年来的空气污染事件，将促使政府环境污染整治工作发力加码，其中关键一项即是加快调整钢铁产业布局。2012年国务院签发的《钢铁产业生产力布局和调整规划》，核心就是全国39家城市型钢厂，按照沿海沿边的原则，五年时间内搬离城市；《钢铁工业“十二五”发展规划》也支持广州、青岛、昆明、合肥、唐山(丰南)、杭州、芜湖等城市钢厂搬迁改造或转型发展。首批纳入搬迁计划的可能是重庆钢铁公司、青岛钢铁集团、杭州钢铁集团、石家庄钢铁公司、合肥钢铁公司五家钢厂。

　　除了钢铁行业产能淘汰和节能减排之外，其他如有色金属、化工、水泥等高污染产业未来都将进入加速调整的范围，尤其是城区内的工业企业或将加快转型退出。新型城镇化追求城市化的质量，就必须完善城市功能、优化产业结构、改善生态环境。在这一要求下，那些占地面积大，土地产出效率低以及污染严重的企业将加速淘汰、外迁、转型，同时“退二进三”、“腾笼换鸟”，为城市发展第三产业营造空间。

　　四、投资逻辑：搬迁、开发、转型三条主线

　　1。政策支持和资金来源

　　2013年4月，国务院正式批复《全国老工业基地调整改造规划(2013-2022年)》，提出将振兴工作由前期以东北地区为主向巩固深化东北、统筹推进全国老工业基地振兴转变，把工作重点放在老工业城市调整改造上。《规划》也对具体的政策支持给出了方向：

　　在投资政策方面，中央、有关地方各级人民政府要加大资金投入，加快推进老工业基地调整改造；2013年起，安排中央预算内投资支持城区老工业区整体搬迁改造等。

　　在财政政策方面，中央和省级政府要加大对老工业基地的转移支付力度；研究将发展滞缓或主导产业衰退比较明显的老工业城市纳入资源枯竭城市中央财政转移支付范围，统筹解决国企改革历史遗留问题、社会保障资金缺口、棚户区改造地方配套资金缺口、停产倒闭的国企人员身份置换等问题。

　　在融资政策方面，创新融资模式，支持符合条件的具有较强综合实力的投资公司发行债券，募集资金用于组织实施城区老工业区综合改造；支持符合条件的整体搬迁企业发行债券，用于企业搬迁改造；支持商业银行在老工业基地设立分支机构等。

　　在土地政策方面，根据老工业区搬迁改造用地需求，在编制下达年度土地利用计划时适当倾斜；地方各级人民政府安排土地整治项目时，优先考虑老工业基地工矿废弃地治理和土地复垦等。

　　城市更新改造，资金来源始终是最大的问题。对于地方政府而言，城市工业区改造完成后土地利用效率得到大幅度提升，土地利用结构可转向现代服务业为主导，提高单位土地的产出值，同时污染状况改善，社会效益明显。

　　对于列入搬迁改造计划的工业企业而言，政府将给予搬迁成本补偿，包括土地补偿、建筑物及地面附着物补偿、设备搬迁损失补偿、搬迁费用等，相关补偿将主要来自于企业原址土地的出让收入；同时，搬迁企业新建厂房及配套设施相关的税费和城市基础设施配套费能或可获得减免；另一种补偿方式则是直接给予搬迁企业原址土地的一级开发权。通常而言，旧城改造增值空间主要来自于建筑容积率的提升和建筑质量的提高，由工业用地是各类用地中价值最低的，转为商住用地之后，土地价值将获得明显提升，包括土地级差以及容积率提高两方面的升值空间。广州“三旧改造”中，就曾发布了《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，明确了政府组织公开出让、土地收益按一定比例返还原土地使用权人(公开出让、收益返还)，由企业自行开发改造(自行改造、补交地价)，由政府依法收购并给予补偿(公益用地、征收补偿)等3种处置方式。

　　2。案例分析

　　首钢集团搬迁案例

　　首钢搬迁的整体费用约500亿元人民币，其中国家及北京市财政对首钢搬迁资金补偿累计已超过200亿元，包括税收返还、国债贴息、政府补贴等。同时，北京市政府同意首钢总部经济、研发和销售中心、非钢产业等用地由首钢继续延用，首钢作为首钢工业区土地运作主体和收益主体，相当于将原厂区8.56平方公里的土地一级开发权全部补偿给首钢集团，土地的评估价超过300亿元。这些支持首钢搬迁调整的扶持政策取得了积极效果，首钢集团2010年全年钢产量首次突破3000万吨；销售收入首度超过2000亿元达到2200亿元，同比增长近一倍；实现利润19.7亿元，同比增长41%。不过，对于上市公司首钢股份而言，资产置换方案尚未获得股东大会通过。

　　南京化纤搬迁案例

　　2007年，南京市栖霞区燕子矶的南京化纤本部实施环保搬迁工作，南京市政府给予了以下支持：公司原址工业用地36万平方米转为开发用地，出让收益用于搬迁；给予4500万元的贷款贴息，公司缴纳的所得税地方留成部分，由市财政给予等额补助，搬迁新建项目有关市权建设规费予以全免。上述政策用于帮助企业解决搬迁中资产损失、职工安置分流、新项目建设等实际困难。原厂区土地后来拍卖获得13亿元。

　　广钢集团搬迁案例

　　自08年广州钢铁集团与宝钢集团、韶钢集团组成合资公司——广东钢铁集团挂牌起始，广钢淘汰落后产能开始进入日程列表，环保迁建湛江项目也提上议案。根据广州市的环保规划，广钢需要在2015年之前完成搬迁。然而，由于近年来钢铁行业经营环境不良、整个行业不景气，广钢股份10,11年连续两年亏损，同时又面临环保搬迁的压力，因此，2010年底广钢股份与广日集团签订重组协议，通过资产置换注入广日集团与电梯业务相关的资产，将原来的钢铁资产从上市公司剥离，2012年完成重组，从而为钢铁主业环保搬迁、结构调整铺平道路。

　　重钢集团搬迁案例

　　重钢在环保搬迁过程中，也收到20亿元的财政补贴，保证了上市公司当年实现盈利。重钢搬迁过程中，集团自筹资金先行投入长寿新区建设，然后再将资产将注入上市公司重庆钢铁。同时，渝富公司以75亿元收购储备重钢旧厂区的土地，这笔资金也专项用于重钢环保搬迁，对重钢缓解资金紧张起到较好支撑作用。目前，重钢大渡口老厂区拆除工作并已接近尾声，累计上交土地1785亩，为主城发展腾出了空间。

　　3。投资逻辑

　　通过梳理，我们认为，存量城市建设用地优化将成为新型城镇化下的土地改革第一条路径(第二条路径是农地流转，第三条路径是集体建设用地入市)。城镇化并不是房地产化，通过城市更新、土地结构调整，在腾笼换鸟中发展低污染、低能耗，具有高附加值、高投资密度、高技术含量的产业项目，尤其是促进现代服务业的发展，将成为城市内的“土地改革”。相关上市公司也有望这个过程中获得资金补偿或资产重组的机会，进而调整发展方向。

　　具体到工业用地调整而言，建议关注三条投资主线：

　　1、进入搬迁范围的工业企业，其所拥有的土地将会有较大增值空间，或可能获得相关补贴收入；对于原有资产属于淘汰落后产能、节能减排方向的上市公司，可能通过资产重组来实现转型发展。建议关注杭钢股份(600126，未评级)、广州浪奇(000523，未评级)、珠江啤酒(002461，未评级)、方大特钢(600507，未评级)、*ST株冶(600961，未评级)、新野纺织(002087，未评级)、常山股份(000158，未评级)、凤竹纺织(600493，未评级)等上市公司。

　　2、新型城镇化要求地方政府在老城改造、新城开发方面，不断探索土地利用新模式，尤其是投融资环节，土地一级开发也成为重要模式，建议关注参与城市更新，开展土地一级开发业务的上市公司，如廊坊发展(600149，未评级)、铁岭新城(000809，未评级)、泰达股份(000652，未评级)、万方发展(000638，未评级)等。

　　3、对于一些并未达到搬迁标准，但是主营业务集中在传统产业的企业而言，产业结构调整和转型过程中，大量土地也可能因为不再用作生产用地而被释放出来，可以盘活这些存量土地资产，提高存量土地利用效率，实现土地资产合理经营，进而提升企业效益。建议关注拥有较多土地资产的申达股份(600626，未评级)、中华企业(600675，未评级)、外高桥(600648，未评级)等上市公司。

广州浪奇

000523

8.39

37.8

32.23

0.20

广州轻工工贸集团

广州市国资委

广州

基础化工

2009年，公司被列入广州市第二批影响环保类“退二进三”搬迁企业名单，于2012年底前须完成搬迁工作。目前原厂区不再进行洗涤用品的生产，定向增发募投的南沙新建基地项目厂房和设备已经就绪，生产线已经开始陆续搬迁新址投产。原厂区已被纳入广州国际金融城扩展区域规划(非核心区域，但与核心区域一河之隔)

10.25万平方米/154亩

起步区第一批土地均价5000万/亩以上，周边非规划区土地均价超2000万/亩

30-80亿

珠江啤酒

002461

9.46

65.1

34.75

0.54

广州珠江啤酒集团有限公司

广州市国资委

广州

食品饮料

珠江啤酒总部位于琶洲，珠江南岸，毗邻广交会展馆，广州新中轴线旁边，再进行大规模的工业生产，已不适应城市发展要求。广州市国资委要求珠江啤酒广州总部力争在2013年底前大部分产能实现外迁，2015年底前完成全部产能停产搬迁工作。位于南沙开发区的搬迁首期工程项目从2011年初开始，已经初步完工。

251147平方米/377亩

周边地区平均地价在3000-5000万/亩

120-180亿

杭钢股份

600126

3.85

32.6

171.33

-3.62

杭州钢铁集团公司

浙江省国资委

浙江杭州

钢铁

2012年8月，《浙江省大气复合污染防治实施方案》提出将城区内已建大气重污染企业搬迁改造，启动实施杭钢在内的市区内重污染企业的搬迁和关停工作。浙江省政府发布的《浙江省钢铁产业转型升级规划》把推进杭钢搬迁作为钢铁产业转型升级的一项重要任务。2013年5月，杭州启动了新一轮半山北大桥地区环境整治计划，杭钢集团的关停转迁，也已列入四年内的启动计划。

杭钢单元地块规划面积约4.77平方公里，厂区面积4000亩以上

1000万/亩以上

400亿

方大特钢

600507

4.95

64.9

133.55

5.37

江西方大钢铁集团有限公司

方威

江西南昌

钢铁

位于南昌市青山湖区，离市中心不过11公里。江西省工业和信息化“十二五”发展规划提出，“十二五”期间，江西省将重点实施方大特钢“城市钢厂搬迁工程”，在九江湖口建设全国最大的船板生产基地，逐渐形成千万吨级新型钢铁产业基地，力争沿长江钢铁产能占全省产能的比重达到45%以上。预计搬迁工作启动在两三年之后。

280万平方米/4200亩

工业用地项目价格30万/亩

10-15亿元

*ST株冶

600961

7.04

36.3

122.46

-6.20

株洲冶炼集团有限责任公司

五矿有色控股

湖南株洲

有色金属

2013年2月26日，湖南环资委会议要求到2015年以前完成湘江流域涉重金属小企业关闭50%的目标，其中铅被列为减排约束性指标。株冶集团因环保整治或在2015年规划搬迁。远期即2020年前株冶集团将铅锌粗加工生产线搬迁退出至攸县。

173万平方米/2500亩

同一工业区棚改项目预测综合地价150万/亩左右

35-40亿

新野

002087

3.63

18.8

31.58

0.80

新野县

新野县

河南

纺织服

2012年3月公告，县政府同意五年内供应1400亩土地

550亩

地处县城中心

10-15亿