查看评论 土地市场的波峰波谷不仅体现在时间上，而且表现在同一时期不同区域结构上。土地市场的乱象丛生，必然加重房企和土地储备机构的资金风险。土地的收购储备作为城市运营的一项长期策略，其制度的完善与否直接影响到土地供应市场的好坏。此刻，重温国外土地收储经验，希望能从中有所启发。
海外土地征购制度建立的背景
当今世界上大多数国家或地区，为了公共利益或城市再开发都建立了具有强制性的土地征购制度，即国家或政府为了公共目的而强制取得私有土地并给予公平合理补偿的一种行为，是政府的强制收购或购买。
土地征购制度建立的基本原因
在城市建设中，有许多土地是用来发展社会公用公益事业，或用来改善低收入者的居住条件，以及进行城市再开发的。但由于这类用地的经济效益很难评价，投资难以回收，所以多由政府进行投资开发。
同时，由于许多国家实行土地私有制，这些需用于公共目的的土地很难通过市场转为政府或公众所有以用于公共目的，于是，为保证社会公益公用事业的发展，这些国家和地区也都建立了土地转为社会公用的征购制度。
由于土地市场的不完全性，政府为调控土地市场，需要掌握一定数量的储备土地，并有计划的供应市场，以保持土地市场健康发展。
这一制度虽然在各国(地区)法律中的名称各不相同，但土地征购制度本质上可归结为土地征购权的行使问题。
土地征购制度构成的基本要件
尽管土地征购权的定义在不同国家或区域表述各异，但在各国(地区)的土地法律制度中，几乎都认同了下面三个基本构成要件：一是土地征购属于政府的特有权力;二是这个权力只用于公共目的;三是行使这个权力时必须给予合理补偿(补偿的主体是土地价格)。
实施这一制度的机构，大致可分为政府，或政府授权的土地开发机构和土地银行等。因此，土地征购的性质可以看成是政府的强制购买，它不属于一般土地交易的范畴，与国内目前实施的建设用地征用制度也有本质的差别。
基于海外土地收储运作模式的思考
土地收储实际上是法律规范下土地所有权或使用权的调节转换机制，即由政府或政府委托的机构通过征用、收购、换地和到期回收等形式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作之后，根据城市土地出让计划，有计划地将土地投入市场。
土地收购储备的运行模式由三个主要环节组成：收购、储备和出让。其中，收购有四种形式：收、购、换和征;而储备包括两部分内容：开发(再开发)和储备。储备时间的长短，则应根据城市发展对土地的需求和政府财力的承受能力等确定。通过对海外的收储案例研究，笔者认为：
城市政府应将分散的土地集中储备，统一进行前期开发以便合理有效利用。
在瑞典斯德哥尔摩，市政府曾一度拥有该市周边两倍于市区的土地面积。其中，大多数用地是几十年前仅以农地或相当于农地的价格购得的，巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现了以合理价位为居民提供大量住宅的目标。到1964年，斯德哥尔摩市70%的土地，通过征购成为公有土地。
土地收储应由专门机构负责，收储具有发展潜力的土地。
城市政府应该给予被征地者按市场价格标准的合理经济补偿，包括土地现价、建筑物价值和动拆迁费用等。对于即将征购的土地，应先通知被征地者，首先给出初步价格补偿方案。如果被征地者不接受这个方案，则由第三方评估机构和公证机构来确定该土地的价值。在海外，许多国家的城市政府也都拥有土地的征购权，所以当政府需要土地时，土地所有者或使用者除了将土地出售给政府，别无选择，重点是合理确定补偿价格。
对于收储机构来说，筹集购地资金是征购土地的关键所在。目前一些政府仅依赖财政收入来收储土地的方式对政府资金压力很大，所以多元化资金筹集渠道很有必要，可以通过如下途径解决资金问题：银行和商业机构贷款，政府债券，土地信托以及土地储备机构出租土地和通过购入土地与土地再开发出让后的增值收入。
购入的土地与出让的土地存量上保持一定的比率。
这样做，一方面可以让储备的土地升值。因为一般情况下，土地价格与生活消费价格指数走向一致。另一方面，转让出去的土地只是土地储备机构中一部分已进行了前期开发的土地，大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。对于那些已规划好准备投入市场的土地，政府要先搞好前期开发，如平整土地、修路、铺人行道，建设好供水、排污等公共市政设施，甚至包括公园和绿地，然后再将这些土地出租或出售。
将已完成前期开发的熟地，依据城市发展的需要，分期分批推向市场。
值得一提的是，经过储备后进入市场的土地，其出让价格并不取决于政府在该土地上所投入的实际费用(政府投入的实际费用包括购地费用、贷款利息和前期开发费用等)，而取决于该土地的使用性质。
由于土地的征购、规划和开发需要多项职能，土地征购储备计划的实施，一般需要政府或政府授权的专门机构来执行。可以采取政府主导模式，或者市场主导模式，也可以采取政府与市场混合模式。
