事实上，在中国归属的世界中低收入国家中，除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外，中国的北京、上海中心区的房价已经遥遥领先，即使与中高收入国家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是价高一头。

　　住宅供求严重失衡的重要原因是因为平均每套面积过大，而每套住户的人口又很少的情况下，即便总面积供给能满足正常需求，但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房，除去改善性需要，只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要，显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要，从而产生所谓“刚性需求”缺口。

　　中国房价的国际比较

　　本世纪以来，相对于股市大幅跌宕起伏，10年累计涨幅不足50%，中国楼市则一路走牛，普遍涨了6—10倍。这么高的房价还是否正常，是否已经泡沫化，国内外都有颇多评论。现在国内仍然有财经地产界的名流坚持认为北京、上海的房价并不算贵，因为中国一线城市与世界发达国家的大都市相比，还有相当的差距，所以房价还是要涨。政府为低收入的人盖好保障房就行了，不必干预房地产市场。不过，现在大家出国的共同感受是，尽管我们人均国民收入大体只是发达国家的十分之一，中国一线城市的绝对房价已经直逼发达国家的大都市上班族居住区的水平。更不用说如果汇率再改革上浮，我们就要直接以发展中国家的低收入去住最发达国家的高价房了。事实上，在中国归属的世界中低收入国家中，除被贫民窟包围的印度孟买市中心以外，中国的北京、上海中心区的房价已经绝对遥遥领先，即使与中高收入国家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是价高一头。

　　国际上通常是用房价收入比、租售比来衡量房价的合理区间。因为房子不比股票，只能由生活在当地的人消费。用这个指标来衡量，中国主要城市的房价收入比在全球包括发达国家已经绝对领先。同样按Global Property Guide的数字，中国北京、上海的年人均可支配收入只能买不到1.5平方米的住宅，而世界各主要大都市则都在3平米到10平米之间。用房子的租售比即房价与月租金或租金回报率来衡量也是一样，别人的租售比一般在200倍左右，我们则一般到了400倍以上。从这些指标看，可以说中国一线和热点城市的房价已经存在较大的泡沫。

　　有人说，一线城市的房价就应当特别贵，否则人都跑到大城市来了。这个断言其实并不符合那些正在或已经实现城市化国家的事实。大城市的房价当然会比中小城市高，但其实在市场经济中都有一个合理的差距。如果差距过大只是反映了资源过分向大城市的畸形集中。在实行大都市化发展的许多国家大中小城市的房价一般存在着合理阶梯，大都市里平均房价比中小城市一般贵不了2-3倍。

　　其实，仅仅比较大城市中心区的房价还多少有点误导。因为对广大工薪阶层来说最重要的并不是大都市中心标志楼盘的价格而是上班族居住区的房价。以土地紧缺、人口高度密集的日本东京为例，目前东京典型的3室2厅、不算大阳台的使用面积76平米、实木地板、精装修带免费车库、24小时热水供应即至少相当于我们国内标准约105—110平米建筑面积的高档公寓房，步行到轻轨站在5—10分钟，坐轻轨地铁在30分钟内可抵达市中心各主要商业区和政府办公区，价格为2300万—2600万日元，相当于165—185万元人民币，每建筑平米约1.65万元人民币，房价为日本家庭平均600万日元年收入的4倍左右。因此，如果仅仅说日本东京银座的商业地产可达几十万元人民币一平米，来论证中国北京、上海老百姓的房价必涨就会有极大的误导性。东京的土地资源显然比我们更紧缺，但上班族居住区的房价相对收入却是如此之低。这样一个再普通不过的真实例子，可能比任何枯燥的数据更能直观地揭示相对于居民收入，中国一线及热点城市的房价之昂贵。

　　另一种流传很广的观点认为随着城市化发展，房价在长期中必然上涨，因此在任何时候先买房子总是对的。这个说法混淆了由于收入水平的提高和通胀的存在，房价的长期趋势与投资能否获利这两个不同的问题。这就如同资源产品和股指一样，历史显示长期必然成倍上涨，但这并没有避免投资大宗商品或股市的人仍然经常赔钱。从世界各国历史来看，楼市也是一个长期会上涨但有着起落周期的市场。现在世界上不少国家仍在经历楼市下跌周期的煎熬。有人说中国要守18亿亩耕地红线，所以城市房价地价只升不跌。其实城市化是农民转市民，农民进城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供应不足的问题。因此，中国过去这些年的房价飙升，只是在特定经济和政策环境下的产物，并不可能创造打破规律、只涨不跌的神话。特别是近年来房价多次成倍上涨的累积暴利效应，已经吸引了各路社会资金蜂拥而至的情况下，如不加以有效遏制，泡沫必然继续吹大。而国际经验表明，当这个泡沫破灭时，整个经济和社会都要付出惨重的代价。

　　因此，中国房价的国际比较表明，尽管国内至今还有人为高房价声辩和寻找依据，海外却在中国政府这轮最新的调控之前，普遍都在议论中国房地产泡沫的危险，这不是偶然的。其实，就象当年中国股市似乎挡不住的热度一样，高处不胜寒的中国房价的回归也势在必然。

　　房价飙升溯源

　　首先，房价飙升当然与利息偏低、货币过多有关，但货币政策恐怕更多的要服从总体的宏观经济目标，况且从房改10多年来房价就一直在上升通道中，这就不能仅由阶段性的货币政策来解释。其次，房地产商无疑是楼市上升的重要推手。不过，在一个竞争还算相对充分的市场，开发商如果能单方面推升房价，不可能是因为他们特别聪明或特别贪婪，一定还是利用了我们制度上的漏洞。至于众口一词的城市化，恐怕多少也是房价上涨的替罪羊。因为进城的1.5亿农民工能够买商品房的实在凤毛麟角，买房的还只是本地或外来的城镇人口，而这仅占总人口30%多的城镇户籍人口，按国际标准还只是城市化加速发展的起点。因此，中国的问题恰恰在于，城市化刚要起跑，已被高房价拦住了去路。

　　这样，很多人就把问题追到了地方政府和土地财政。地方政府的土地财政成为众矢之的当然事出有因，但目前对土地财政的批评其实并不准确。一些开发商一直抨击土地财政，说人们都盯住了开发商赚的钱，其实更多的钱被政府房地产税收和土地拍卖拿走，断言房价高是因为地价高和税收高。但这两个指责恐怕都有问题。首先，政府从房地产开发得到的税费是比开发商要高很多，但这是两种完全不同性质的钱。开发商赚的钱是自己可以装进口袋的净利，而地方政府拿到的钱是公共财政收入，除去土地补偿、安置人员以外，还要用于修桥筑路、科教文卫等所有城市基本和配套建设，公开自然地用一己之私利去和政府的公共财政收入相比嫌其之少，不能不说开发商的胃口已经多年来被宠得实在太大了。其次，地价和税收固然是房价的重要因素，但在一个盈利丰厚行业中的价格从来不是由成本决定的。房地产商比谁都更清楚，同样成本的地块，后几期开发的房子卖出往往比首期贵几成到几倍的价格，当然不是因为成本变高了，而是因为后来市场行情上涨。如果开发商从来都是根据市场行情定价，而根本不管他们多年前取得土地价格是多么低，人们没有理由相信，即使政府并不从土地获益，开发商就会慷慨地让利给客户。正如世界上的铁矿石等大宗原料供应商，从来不和你谈成本，只要市场需求旺盛，他们的价格就不断翻番。

　　当然市场经济中成本决定价格的情况也是有的，就是当需求极度萎缩，供应商要么退出要么只能勉强保本维持。我们在许多竞争激烈、利润微薄的行业都会周期性地看到这种现象。但毫无疑问，这绝对不是赚得盆满钵满乃至全社会各行各业包括反应本来挺慢的国企都想挤入来分一杯羹的房地产业。地方的土地财政肯定是助推房价的重要因素。只是其作用机理并不象人们想的那么简单。比如说，房地产的税收，在西方也往往是地方政府的主要收入来源，征收又是按照房地产的市场价格进行的。这种房地产财政并不意味着西方的地方政府都想或都有能力去推高房地产价格。即使在中国情况下，如果单纯从收益去推断，土地财政可能使政府出售更少的土地从而更高的价格，也可能推动政府卖出更多的土地以筹集更多的建设资金，而任期制的约束可能使当政者更有动力当下卖出更多的土地而不是留给后任。可见土地财政本身还不能说明土地供应一定是多了还是少了。至于说分税制后事权与财权不对称，地方财源不足逼出了土地财政，就更是离开了问题的主线。因为我们看到并不是越穷的地方越靠卖地为生。卖地收入最多的城市往往是地方政府收入相对丰厚、建设规模搞得特别大的地方。钱越多、雄心和摊子越大、钱越不够用，好象是更普遍的现象。政府职能不改，钱再多恐怕也不行。

　　其实房子和任何商品一样，价格上升一定源于供需失衡，因为价格不过是反映供求关系的信号。商品房价格上涨反映的必然是商品房供给与需求的失衡。

　　供求失衡的症结

　　商品房市场购销两旺，到底是供给不足还是需求过旺造成供求失衡，从而推动房价上升的呢？很多人包括我自己都曾受到地产界主流声音的影响，顺理成章地推断主要是政府垄断土地造成供给不足。但实际上这个推论能否成立，最终还是要用数据来回答。

　　首先，没有交通和水电气的穷乡僻壤的土地再多，也解决不了城市人的住房问题。因此，土地供应的大概念是城镇建成区面积的增加情况。这个面积从1990年约1.28万平方公里到2008年3.63万平方公里，增加了180%以上，同期城镇户籍人口从3亿增到4.5亿，仅增加了50%，包括农民工在内的常住人口从3亿增加到6亿，即增加了100%，城区面积扩张大大超过人口增加，这应该说是和生活在各城镇人们的感觉是一致的。

　　从城区中的住宅用地来看，按照国土资源部公布的数字，全国的城镇住宅用地供应多年来大致为土地供应总量的21———25%之间，2006年到2008年间每年约5万多公顷，2009年上升至7.6万公顷，2010年计划升到18万公顷。2006年至2009年4年间平均实际供住宅用地5.75万公顷，年均供地增长20.07%。

　　年均5.75万公顷的住宅用地，按一般平均1.5倍的容积率，大体可以盖出8.6亿平方米的住宅，扣除开发建设周期和囤地的因素，和国家统计局、住房与城乡建设部公布的城镇年新建住宅建筑面积从2003年的5.5亿平方米到2008年的7.6亿平方米是吻合一致的。以2008年新增的7.6亿建筑平米为例，若全部用于解决新增城市化人口，按该年全国城镇人均28平米计，可解决2714万新增城镇人口，即2%以上的总人口，超过国家统计局公布的本世纪以来城市化率从2001年的37.6%到2009年46.56%，即年均城市化率提高1%的两倍多。按照国家统计局公布的新增住宅部分用于城镇人口的住宅面积扩大改善，使城镇人均建筑面积本世纪以来年均增加约0.95平方米。扣除这个改善性住房的需要，并假定新增城镇人口当年全部一步到位的达到原城镇人均住宅面积水平，近几年来每年能安居的新增城镇人口也在1650万人以上，即超过了年均城市化率提高1%即大约1300万人口的水平。

　　显然，就全国而言，在住房不断改善的同时，每年新增住宅面积能安居的人口满足了年城市化增加的全部人口还有余的时候，我们还不能简单地说住宅的供给不足。

　　由于相对于住宅，其用地的供给更加宽松。仅到2009年底，房地产开发单位手中持有的未开发土地约12亿多平米，按照近年完成的开发量，可供开发4.5年。而数据显示，开发商每年新购买的土地近几年来大致都是其当年完成开发量的1.5倍左右。同时，近年来房屋开发的年竣工面积仅占施工面积的不足四分之一，即现有施工面积全部完工又可供给3-4年。

　　这就是说，即使没有新增供地，现有用地即可供开发、施工7—8年。因此，全国的数据证实了人们对开发商囤地的猜想和判断。由于2009年住宅土地实际供给又比上年增加了近40%，达7.6万多公顷，可建住宅11.4亿平米，可供4000多万人即3%的人口安居，因此，这新一轮房价上涨无论有多少原因，但恐怕没法归结为土地供给不足。就全国而言，由于土地供给量宽松，开发商的巨额囤地尚没有造成整体的住宅供给严重不足。

　　同时，数据也显示，在北京、上海、广州等一线城市，每年新增住宅面积同样既可以满足城市户籍人口增加和改善的需要，也可满足常住人口增加的需要。因此，房价飙升的一线城市也不是因为相对于正常需求，住宅供给面积的绝对不足。

　　如果供给方至少在表面上看不出多大问题，我们接下来考察需求，并结合供求两方面寻找和揭示其中潜藏的矛盾。

　　首先当然是人们热议的投机需求。中国历来不乏各种炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划一批，全国蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍，只是最近的典型一例。其实这只反映了一个简单的现实，即尽管过去一些地方房地产泡沫的教训已经惨痛，但我们对炒房获利始终还没有设防。

　　其次是投资需求。很多从事房地产销售的人员估计，投资需求在许多房价快速上升的城市占交易量30%-50%的比重。城市里晚上不开灯的闲置小区和闲置房也比比皆是，但人们很难有确切的数字。只是大家都知道，对城里家境不错的市民来说，拥有几套住宅已经非常普遍。即使对于城中村或城郊的农民来说，因搬迁而补偿三、五套住宅也早已不是新闻。尽管如此，最近山西一个不起眼县城里落马的科级局长兼煤老板，被曝出在北京、海南购买了38套住宅，还是让人们开了眼界。这不仅证实了山西等地煤老板在北京疯狂买房投资的传闻，也侧面揭示了投资性购房在一线和热点城市房地产需求中扮演的巨大分量。

　　其三是一般称之为改善性需求，这在当下被认为是应当被充分保护和扶持的正当需求。但数据显示，分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的一个重要的因素。按照国家统计局的数字，到2008年，我国按城镇户籍人口的人均住房已达到28平米，已赶上人均国民收入为我们5—10倍的近邻韩国和日本。即使加上基本上无房、只住集体宿舍或工棚的1.5亿进城农民工，常住人口人均住房也超过了21平米。

　　这样，从1978年的城市人均6.7平方米到2008年的人均28平方米，年人均提高0.7个平方米，新世纪以来，人均住房改善加快到年增近1平米。这个速度和这个消费水平，无论是纵比还是横比，都已经是相当惊人了。我国真正宜居的面积和可耕地并不宽裕。其实不用说日韩，就是对照发展了几百年的老牌欧洲发达国家，我们这样一个人均收入还很低国家的住房改善速度已经极为可观。因此，无论是从中国目前所处的发展阶段，从每年新增的城镇化人口的压力，还是从建设资源节约和环境友好的社会目标来看，这样的人均住房水平大幅增长的可持续性，显然需要反思。

　　除需求以外，数据的实证分析还显露了若干与供给也密切相关的供需失衡的重要缺口。

　　第一，大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口。

　　根据2009年的《中国统计年鉴》，2003年到2008年我国商品房的每套平均面积约在110平方米左右。我国城镇户均人口在2008年已经只有2.91人，而购买新建商品房绝大部分是年轻的夫妇，这样他们一起步就远超人均住宅水平，使供求天平失衡。这也回答了除了投资投机需求的因素，为什么在每年新建的住宅总面积尚能满足城镇改善性和新增人口住房的情况下，众多热点城市的住宅供求仍然严重失衡，从而导致房价飙升。其重要原因就是因为平均每套面积过大，而每套住户的人口又很少的情况下，即便总面积供给能满足正常需求，但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距。每年500多万套新增商品房，除去改善性需要，只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要，显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要，从而产生所谓“刚性需求”缺口。

　　可见，从这个角度看，我国住宅供求失衡问题，除投机投资因素以外，很大程度上是供求结构问题，是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物。日益增多的小家庭对应有限大套商品房的刚性缺口成为房价周期性飙升的重要推手。回想几年前政府虽然提出的70—90平米住宅的要求，但由于缺乏配套相应的经济杠杆去调节引导需求，又被开发商讥为行政干预而受到普遍抵制，从而使大户型成为开发标准和社会风尚。普遍流行的超前大户型既助推短缺和房价，又迫使两家两代人为小两口置房背上重负，并将更多的一般工薪阶层驱赶出购买者队伍，再加上几乎没有长期稳定的租房房源，这自然引起了日益增大的社会恐慌与不满。

　　与此同时，被卷入了工业化潮流的约1.5亿外出农民工长期被排斥在城市的基本服务之外，群居在集体宿舍、工棚和城郊农民的出租房内。经济适用房建设被歪曲变味，平均每套面积竟然也近百平米，而其占一般商品房销售面积的比例还直线下降，从上世纪末的20%左右降至近年来5%-6%的水平。不用说，这样有限的大户型经济适用房当然不可能满足人数众多的中低收入阶层对保障房的需求。

　　第二，商品房需求与住宅供给分流的缺口。

　　我国每年相对充裕的竣工住宅并未全部进入商品房市场。按国家统计局的数字，由房地产企业提供商品性住宅约占年全部竣工住宅的72%左右。

　　由于前些年真正意义上的保障房即廉租房、公租房建设的很少，这其余28%的住宅供应基本上是各单位的自建房，包括员工或学生的集体宿舍和各单位自建的福利房。集体宿舍主要是为农民工、学生和企业上班周转服务，因而完全不能替代商品房需求。而单位福利房固然替代了部分商品房需求，但也因其福利低价性质放大了需求并带来一系列社会不公平问题。因此，由于商品房的实际供给增加比社会住宅面积供应增量要小得多，而每年新增城镇人口几乎全部是户籍人口，其需求主要压向商品套房，这也在一定程度上加大了商品房市场供求失衡。

　　第三，住宅拆除因素和土地垄断供给的随意性。

　　我国房地产市场的一个典型现象就是大拆大建。而且拆除的不光是不断被并入城镇的农村住宅，也包括大量的城镇住宅的拆迁改造。因此，从逻辑上说，只有每年新竣工住宅减去拆除城镇住宅才是城镇住宅的有效新增量。如果加上因城区扩大而拆除的农村住宅，拆除量估计要占城镇新建住房的50%左右。这当然是一个很惊人的数字。不过人们印象中到处大拆大建、房屋使用寿命短、资源浪费严重的情况是一致的。

　　另外数据显示的一个有意思的现象是，几个主要一线城市近年来住宅计划供应用地与实际用地一直存在很大缺口。每年的实际供地仅为计划供地的60%左右。年年供不足，又年年大计划，是为了向上级即中央要地，还是其它什么原因，实在让人费解。2010年连全国的供地计划也一下子翻了几倍。因此，房地产商埋怨垄断了土地供给的政府没有公开透明和稳定的供地计划，不能说没有道理。

　　综上可见，我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下，商品房价格出现持续飙升，主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下，一方面不受限制的投机、投资和高端住房消费需求挤占了过多的住宅资源，另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数，形成了新世纪以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时，集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和银行的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环，形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节，又限制了供给对市场的灵活反馈。最后，在宏观经济制约和变相福利房的特殊庇护下，中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛，使其应对和调控每每滞后与乏力。