拐点争论再现江湖！

　　鉴于以前多次拐点论过后，楼市迎来的不是期盼中的降价拐点，而是拉开又一轮残酷的房价暴涨的序幕，本次拐点争论过后是否会遭遇同样的宿命？由于市场中出现了“开发商有意制造房价假摔”的质疑，有购房者甚至担心所谓的房价拐点会是本山大叔之拐——忽悠。

　　针对这一话题，记者近日奔赴各线，并结合北京313家在售楼盘价格的全方位调查，与开发商、专家学者、消费者面对面沟通，倾听他们的心声，试图还原市场本质，探寻房价演变的轨迹。

　　房企说

　　阳光100范小冲：房价回稳未现拐点

　　在北京楼市总体成交量大降之下，一季度不少开发商的销售量却逆势大增；而在有关拐点的一片热议声中，市场却频频质疑房价“假摔”。目前到底是拐点已现还是开发商有意假摔？针对这一焦点话题，记者专访了阳光100置业集团常务副总裁范小冲。

　　房价企稳远谈不上拐点

　　NBD:3月北京一手商品房成交均价同比下降了10.9%，这是19个月以来房价同比首次下降，您对此如何看待？

　　范小冲：成交均价只是一个大杂烩，并不能真实地反映市场的现状，因为均价掩饰了供应区域分布、楼盘档次分布等信息。3月成交均价的下降，主要缘于供应结构的变化。由于限购等政策的严打，目前北京楼市返回到以刚需为主的需求结构，导致供应上也因需而变，以郊区供应为主，市区供应为辅，从而拉低了均价。同比下降10.9%并不能代表这个市场的反转。但至少可以看到，此前快速上涨的势头已被遏制住了，但还未出现一个大规模的降价潮或跳水。

　　NBD:您所讲的“分化”具体如何解释？

　　范小冲：除了供应结构的分化，需求结构也被打回到以刚需为主。同时，房票的出现，也催生了需求方式的变化。过去买房时，刚需或改善需求者对总价或单价的依赖心理较重，而限购之下，买房时的考虑重心由原来的价格转向房票。房票意味着购房资格成为珍贵资源，因此在购买时，买方更珍惜手中的房票，致使买房行为更趋理性，更着眼于长远。因此改善性需求开始追求一步到位，这也导致中高端楼盘会走稳，甚至稳中有升。中小户型因为刚需支持，也可能不愁销售，但一些不高不低、定位模糊的楼盘，即使价格下调，也未必会导致销售上升。

　　NBD:一季度楼市总体成交量大降，但不少大型开发商的销售量为何却在增长？

　　范小冲：目前成交量大幅下降的城市主要是一线城市与中心城市，但时下的大型开发商基本已完成业务的全国性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所带来的冲击。

　　NBD记者：重压下楼市出现拐点了吗？

　　范小冲：现在还谈不上拐点。目前一些城市成交量下降的主要原因是购房者的观望情绪，但量在下降，价却在僵持。后期成交量会适度回升。由于限购的存在，不太可能出现去年7月底开始的量升价涨的局面，房价会控制在一定的程度。不过拐点虽然未现，但目前的市场结构与运转的游戏规则确实正在发生改变。

　　NBD:今年的房价会跌还是涨？

　　范小冲：二三线城市房价会平稳，但略有上涨。一线城市会分化，市区中高端商品房的房价下降可能性不大，但郊区的房价可能会稳中有降。

　　调控下各方价值取向不一

　　NBD:在地产调控中，中央政府、地方政府、消费者、银行和开发商各自有怎样的价值取向或立场？

　　范小冲：中央政府从维稳与调控威信出发，主要关注避免社会矛盾的激化。另一方面，加快保障房体系建设，从而建立起市场归市场、保障归保障的市场体系。

　　目前中央政府通过行政手段让各地控制房价，但地方政府的财政体系目前主要以土地财政为主，且时下各地方政府有庞大的地方融资平台，其主要抵押物就是土地，房价若下跌，土地抵押物的价值就会下降，可能就会引发地方融资平台的崩溃。这也导致在地产调控中地方政府的内在动力与中央政府的出发点出现分歧。如果不解决内在的机制问题，地方政府就会出现阳奉阴违等的暗扛现象，致使中央的调控目标大打折扣。

　　在一连串银根收紧的背景下，目前银行的信贷压力很紧张。但银行是商业性质的经济组织，存在盈利压力。对于银行来说，房地产是他们利润池中最大的一块，因为可以承担更高的利息，且风险不是很大，所以银行还是愿意给房地产行业放贷的。

　　对于购房者而言，没买房的当然希望房价大跌，但房价若真的大跌又会让经济受损，失业增加，可能让更多的人买不起房；另一方面，有房的人总体上希望房价上涨，因此出现了买房时要求签定不降价合同的现象。在城市中，有房的人比例也是相当大的。

　　对处在调控周期中的开发商而言，他们希望市场稳定发展，少点波动，多点可预期。

　　各地或被迫修改房价控制目标

　　NBD:房价是表象上的东西，中国房地产的本质问题是什么，应当如何进行调控？

　　范小冲：其一，是要建立保障与市场双轨制的机制，让保障归保障，市场归市场。比如中高档房，让市场去解决，并以市场的手段去调控，如一些大户型别墅占有了太多的社会资源，政府可以在银行利率、税收等方面去调控，通过多征税让更多的资金来反哺保障房建设，最终让市场中的每个人，按不同能力各取所需，这才是一个良性的市场结构。

　　其二，房价飞涨的本质原因是货币超发导致房价上涨，实际上也是因为货币贬值。在货币超发中，房地产是最大的资金池，目前限购并不代表市场上的货币就没有了，而是在其他地方游荡，比如进入农副产品市场，催生蒜你狠、豆你玩等现象。总之，在货币超发的情况下，钱是堵不住的。

　　NBD:现在大家都在推测各地房价控制目标可能会被要求重改，新的房价控制目标可能会朝哪个方向走？

　　范小冲：目前多个城市的房价控制目标基本定在10%~15%之间，而去年全国房价上涨了9.9%，换句话说，这些目标基本与中央的出发点是相背离的，中央很可能会要求各地重新修改，否则将意味着调控不成功。

　　修改后的二版房价控制目标可能会向北京的做法靠拢。北京在其房价控制目标中，将普通住房与中高档房分开，从而使政府将关注点对准与民生相关的普通住房，且提出稳中有降的目标，这是有可能的。如果将各种中高端房放在一起来算均价，只会变成文字游戏。到时地方政府说房价降了，民众却感觉没降，岂不白搭？

　　NBD:“国十条”出台已近一年，其间国家出台了很多调控政策，从开发商的角度来看，您最关注哪方面的政策或行业变化？

　　范小冲：首先是市场供应结构转向双轨制，意味着未来的住宅用地供应会越来越少；其次，普通住宅变成了民生品，因此这方面的调控会越来越严。所以房企应该更多地将目光投向更加市场化的中高端这块，否则未来生存空间会越来越小。

　　NBD:目前国务院房地产调控专项督查小组正在各地督查调控政策实施状况，因此不少人推测，下一步可能还会出现更多的调控政策，对此您如何看待？

　　范小冲：中央对目前的调控效果肯定不满意，因此一定还会出台新政策，比如加息。加大供给也是下一步政府可能强化的一块。此外，还可能在开发商预售制度、资金限制等方面强化政策或加强原有政策的执行。实际上政府手中还有很多调控牌，但需把握分寸，毕竟政府的调控是动手术取毒瘤，是要推动行业可持续发展，而不是来砸盘。

　　NBD:下一个更猛的政策最可能是什么？

　　范小冲：强制要求各地修改房价控制目标。房价控制目标工作做好的话，就会是一个很猛的政策。