第二个阳台或计算全面积

　　“设备层没有了，花箱没有了，阳台也没有了，啥也没有了……”一位精于“室内面积魔术”的开发商代表向《第一财经日报》记者如是说。近日，他刚刚忍痛推翻了上个月完成的一个项目设计方案。

　　有媒体披露，自6月1日起，广州将实施规划管理建筑面积计算办法，有效期五年，严厉遏制开发商“偷面积”行为。与此同时，上述开发商向本报透露，有消息显示，目前上海市规划和国土资源管理局也正在酝酿一份最新的“建筑面积测算规范”，其中可能包括“第二个阳台计算全面积”等严厉的规定。

　　传言细则颇具争议

　　“比如以前我们买的房子，有一个送的房间，就是先做个阳台，阳台外边做个设备层，设备层外边做个花箱，这三个玩意凑成一个很好的朝北的主卧。”上述开发商代表向本报记者介绍，近两年来，赠送面积的做法在上海开发商中“大行其道”。上海郊县开发商往往在阳台、入户花园露台及设备层的面积上做文章，以买一送一的方式——有的其计入建筑面积仅算一半，有的甚至面积全送(如设备层)，来吸引购房者。

　　然而，在未来，上述“买房赠面积”的行为可能被全面叫停。据其透露，目前上海方面正在酝酿一份“建筑面积测算规范”，其中对建筑层高超标部分、阳台、设备间等一度盛行的“赠送面积”做出设定。“我们从内部渠道打听到，这其中规定以后一套房的第二个阳台要全算面积，而且非顶层的露台要算一半面积。”他介绍，按照目前的规划方案，四边是有构筑物的阳台算一半面积，如果是露台，则不算面积。“但是以后，除了建筑物最高的那个露台，其他可能都是要按阳台来算的。以后上海就没有花园洋房这种东西了。”

　　不过，市场中另有港资开发商认为，“第二个阳台”在上海计算全面积的可能性很小，“偷面积被禁是应该的，现在搞得太离谱了。但最多就是和广州差不多，不然可能会和国家法规冲突。”他所称的国家法规，即《建筑工程建筑面积计算规范》中规定的“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计。”

　　目前，广州已发出面积“禁偷令”遏制“偷面积”行为——根据《广州市管理建筑面积计算办法》规定，住宅建筑层高大于5.8米的，即超过2倍层高的，按照该层水平投影面积的3倍计算建筑面积；居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其水平投影面积计算建筑面积。

　　昨日，上海有关部门一位人士在接受本报记者求证时称，由于还在酝酿阶段，因此面积“禁偷令”最终能否推出执行，还存在一定变数。“是有，但没有确定，我只能跟你说到这一步。 ”

　　已有开发商修改规划

　　种种迹象显示，上海住宅面积“禁偷令”或已箭在弦上——虽然“禁偷令”尚未出台，但市场中已有开发商受此消息影响，不惜成本紧急改变整盘项目的设计规划的案例。

　　“我上周才知道这个事，我们不得不因此推翻了上个月刚完成的设计方案，现在正在重做。”上文中精于“室内面积魔术”的开发商表示，对于此前的设计方案来说，最终的面积计算将成为一个很大的问题。“我们前期规划的都是较大的户型，如果按照新规定报批，(最终建筑)面积会更大，总价也会比较高，客户接受度会差。但是如果我们调整户型，整个小区的幢数就会增加，原来我们精心算好的，物业的比例、日照、规划方案什么的都要调整，等于前面一个月的工作白费了，我上市的时间也要晚一个月，同样的现金流，也会受到影响。”

　　市场分析人士指出，若这一规定最终出台，将在一定程度上弱化上海郊县诸多楼盘的吸引力，从而影响到郊县楼市的成交行情。

　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，开发商在建造赠送“面积”时增加了成本支出，这部分成本必定会转嫁给消费者，并且还可获得超额利润——绝大多数有附赠“面积”的房源，价格都要高于同区水平。

　　以绿地松江 “90墅”为例，该项目2009年年底主要推出面积为85~95平方米和96~110平方米的房源，并通过巧妙的空间利用，使得房屋的利用面积可以达到 150~160平方米。当时，该类产品的售价在21000~23000元/平方米。若按照150平方米计算，面积平摊后的价格为15500元/平方米。而与这个项目一路之隔的保利西子湾及三湘四季花城，当时售价也只有约12000~15000元/平方米，其板块附近的别墅项目久阳文华府邸的二手房挂牌价也只有约13000元/平方米。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，若“禁偷令”最终执行，开发商可能需要通过调低销售单价来吸引成交。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄亦指出，取消了“赠送面积”，楼盘的可出售面积还是既定的，但是偷来部分面积的附加值不见了，开发商并不会因此多收到钱，反而有可能需要调低项目售价而获取成交。“对于购房者来说，原来是花23000元单价买了150平方米房源(建筑面积95平方米)，折合单价约14000元；现在无赠送面积的95平方米房源求售，可能就需要开发商把价格下调至14000元左右。但此前高价拿地的开发商不在少数，调价可能没有想象的那么容易。”