浦东金桥:金桥价值,静待开发

　　公司资产主要集中在金桥区域内,涵盖住宅、商业、工业。公司住宅物业项目建筑面积约96万平,其中权益建筑面积88万平。住宅物业中碧云别墅、碧云花园和碧云公馆成为住宅类核心资产。此外,公司已公告将S11地块从出租物业,定位改变为出售物业。项目总建面18万平,地上建面9.9万平。项目转租为售将明显增厚未来业绩。

　　公司商业物业包括写字楼、总部基地和研发楼。公司商业物业项目建筑面积约147万平,其中权益建筑面积114万平。商业物业中OfficePark和由度系列已形成品牌,主要立足总部基地。此外,公司前期已公告将G1地块从酒店定位改为5A级写字楼。新项目占地面积约2.74公顷,地上建筑面积约为10.3万平方米,其中办公楼的开发体量约为10万平方米,配套商业的开发体量约3000平方米。公司工业物业包括厂房和工业土地,总储备建面大致在113万平。

　　目前,公司参股1.66亿股的东方证券已经进入IPO预审阶段,一旦上市有望给公司带来较高的资产增值(约4.38亿元投资增值,折合每股0.47元)。我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.50和0.56元,按照2013年1月4日公司9元股价计算对应2012、2013年PE在18.08和16.09倍。对应RNAV是13.39元。考虑到公司参股的东方证券已进入IPO预审阶段且公司土地增持明显,以公司RNAV即13.39元作为6个月目标价,维持公司"买入"评级。(海通证券涂力磊,谢盐)