■中国房地产学会副会长陈国强

　　■中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋

　　■北京中原地产三级市场研究总监张大伟

　　■中国房地产信息集团分析师薛建雄

　　2月18日晚，央行宣布，从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20.5%。

　　自从2011年底以来，由于经济学家普遍认为经济下滑，通胀进入下行通道，市场预期春节前央行将再次下调存款准备金率，然而，央行并没有如市场预期般下调。2012年1月信贷和货币增速远低于预期，CPI超预期反弹，央行似乎担忧通胀而更加谨慎。此次下调，多少有些意外。

　　那么，此次存款准备金率的下调给房地产市场将带来哪些影响？能否缓解当下开发商资金链普遍紧张的局面？房价走向是否会因此发生改变？中国经济时报记者近日特邀请中国房地产学会副会长陈国强、中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋、北京中原地产三级市场研究总监张大伟、中国房地产信息集团分析师薛建雄来共同讨论这些问题。

　　对楼市整体影响不大

　　中国经济时报：央行此次下调存款准备金率将对房地产市场产生怎样的影响，影响多大？

　　陈国强：此次央行下调存准率，对于市场来说是有更多的信贷资源可以补充。对房地产市场来说，应该说信贷环境有所宽松。

　　但这个是不是对房地产就能带来直接的利好？我觉得这个还有待观察。不过这次市场放松的流动性可以通过各种直接的、间接的渠道进入房地产领域，所以这个可以看做是对房地产行业一个利好的因素，但是短期内是不是有直接的影响不好判断。

　　薛建雄：存准率下调一点，现在应该说对整个实体经济资金过度紧张的局面会有一点放松，但对房地产来说想要见到实质性的影响和效果还为时过早。

　　不过，现在对房地产市场来说会有一定的利好，就是可以减缓楼市下滑的一个深度和速度。但是，这个影响对于购房者来说是感觉不到的，因为现在还没到房地产市场的底部。

　　杨少锋：这次央行下调存款准备金率基本上与地产无关。

　　一般情况下，流动性宽裕的时候，资产价格就会上涨。所以这次大家也可能认为会导致房价的回升。不过，我认为这个观点是片面的。

　　我认为，这次央行下调存准率，主要是因为两个因素：一是去年整体市场流动性偏紧导致制造业“缺血”，而且情况比较严重；二是因为现在欧美发达国家都在执行量化宽松的货币政策，那么这时候如果我们的货币政策过于紧缩的话，很容易导致输入型的流动性问题，比如说可能会对人民币的汇率造成比较大的压力。

　　市场释放的流动性要想进入房地产领域主要通过信贷，但是现在信贷基本不可能再流入房地产领域了，因为银行的开发贷基本上停批了。另外，由于限购政策的存在，市场中的投资性需求也基本上不可能从银行获得贷款来进入楼市，而楼市的刚性需求基本上则跟流动性没有关系。

　　所以，现在尽管流动性有所放松，但几乎不能进入房地产领域，因此，这次央行下调存准率对房地产市场的影响微乎其微。

　　张大伟：这次市场整体的流动性肯定会有一定程度的宽松，但对房地产市场的影响不是很大。

　　我认为，此次释放的流动性应该会有一部分能进入房地产领域，可能会延缓开发商降价的速度和趋势，因为开发商有钱后就不会急于降价回笼资金。

　　另外，我认为此次央行下调存准率后应该还会有一些新的政策出来，政策可能会有一些定向微调，比如说对市场中的首套房购买者等刚性需求会有一些政策倾斜，这可以从央行领导的讲话精神中体现出来。

　　开发商资金链紧张难缓解

　　中国经济时报：根据测算，此次央行下调存准率0.5个百分点大约能释放4000亿元的流动性，这对于缓解当下开发商资金链紧张的问题能有多大帮助？

　　陈国强：理论上来讲是可以缓解开发商的资金链紧张局面，但是否有实际意义就不好判断了，因为这主要取决于银行会把这些流动性投向哪些领域。如果是定向宽松，楼市得不到一点流动性，那么整体市场释放再多的流动性也对楼市没有任何利好。此次能否真正缓解开发商资金紧张局面还是需要观察。

　　薛建雄：从银行体系来讲，房地产只是其一小块业务，虽然有4000亿元的流动性释放出来，但到最后能真正流入房地产领域的并不会很多，对开发商影响很有限。

　　其实我们应该注意到，对于银行来说，其并不是很乐意做开发贷，因为开发贷周期短，银行的利润少。银行更愿意做的是住房消费贷款和理财业务，因为这两块利润很高。

　　对于开发商来说，目前普遍资金紧张，就算能流入地产行业几百亿元，也并不能改变行业资金紧张的基本面，不会有根本性的改变。

　　张大伟：我认为此次释放的4000亿元流动性还不能有效缓解开发商资金紧张局面，因为有人测算过，今年开发商整体的资金缺口大约为1万亿元。就算这4000亿元资金能全部流入房地产行业，也不能弥补开发商的资金缺口。

　　况且，现在大多数行业都比较缺资金，加上国家调控方向，这4000亿元不可能全部流入房地产，最多只有少部分能进入房地产。因此，最多能缓解一部分开发商的资金紧张问题，总体来说，对开发商的资金链紧张局面缓解力度非常有限。

　　房价下行趋势依旧

　　中国经济时报：那么流动性的释放对房价会有什么影响呢？能否改变房价下行趋势？

　　陈国强：此次流动性的放松可能对房价没有实质性的影响，不能过度放大其对市场的影响，房价的走势还有待观察。

　　薛建雄：应该说可以减缓房价的下跌速度和幅度。

　　比如说，如果此次流动性没有放松，那么有的开发商可能旗下有20个楼盘要跌价，但流动性放松了，他可能只有15个楼盘降价。

　　事实上从我们最近对上海楼市的观察来看，房价的跌幅已经在缩小。去年上海房价最大的跌幅是在20%-30%，而今年的跌幅则将在15%-20%，可能会促使楼市的底部来得更快。

　　杨少锋：房价下行的趋势不会改变。

　　尽管有市场流动性的放松，但事实上银行现在对进入房地产市场的贷款审核非常严格，因为有监管部门的考核压力。现在银行整个要求把贷款更多地放给制造业等行业，而非房地产业。

　　因为现在银行信贷基本上没有渠道流入房地产行业，所以对开发商帮助不大，他们资金链依然会紧张，房价依然会下跌。

　　张大伟：假如说有开发商能得到一部分资金，那么其肯定会调整自己的销售结构。比如之前有打算大降价回笼资金的开发商，现在有钱了就可能不会大降价或者观望一下形势再说。

　　房地产行业是个资金密集型行业，从历史情况来看，房地产比较火热的时候往往是市场流动性比较宽松的时候。目前开发商资金链肯定比去年相对宽松点，但会不会促使房价持续下调要看后续货币政策。

　　之前很多人预测春节后存准率马上会下调，事实上此次下调存准率的时间还是比预测的晚了一段时间。因此我们可以判断：即便未来货币政策会宽松，但宽松的幅度不会很大。所以对于开发商来说，不能对未来的货币政策抱有过于美好的期望，未来肯定不会出现前些年货币大宽松的情况，开发商还是应该抓住时机迅速降价回笼资金，坚持“现金为王”的策略。

　　总体来说，房价短期内下调的幅度可能会收窄一些，但是整体房价向下的趋势是不会改变的。