最近任志强的新言论“明年3月房价暴涨”,又激起热烈讨论。他的理由是调控导致投资下降,供应减少,全部库存明年3月前就将消化。
调控导致供应大减,这是10年来每一次楼市调控的必然结果;的确每一次库存消化完毕,新的供需矛盾推动了一波又一波的暴涨。但历史还会在最近一年里重演吗?
即便经历了几个月的回暖,楼市的库存依然高企。比社科院和统计局更靠谱的上海易居房地产研究院的数据显示,截至2012年8月底,全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米,与上月相比基本持平,比去年同期增长25%。
除了宏观数据,微观的楼市现场可能会给大家更直观的感受。
最近几个月一直在陪多位朋友看房,在与各家开发商讨价还价过程中,了解了一些楼盘真正的底价。在刚需回暖最典型的上海嘉定,以2011年初定价为基数,打折幅度从今年初的8折逐渐回到9折、9.5折,但几乎没有一家的实际成交价回到高峰时期。从销量上来看,打折的去化就快,不打折的还是不见起色,所以嘉定库存依然非常高。8月开盘的常发豪庭的一期价格甚至低于楼板价。
在最高端的佘山板块,一个标价超过10万元/平方米的别墅项目,3月份去谈时,最后的成交价可以低至6折;最近去谈,价格依然非常灵活。因为这半年来,同类项目的成交案例都是以个位数计,有的直接吃了“鸭蛋”。
上海在这轮回暖中已经是去化率较高的城市,青岛和西安的库存面积比北京和上海还要高,更多以土地财政为生的内地二三线城市依旧在苦苦挣扎。上月在安徽均价最高的马鞍山市探访了几个楼盘,在当地开发力度最大的远郊秀山新区,恒大、绿地等房企大佬扎堆,去年标价6000元/平方米左右的楼盘,目前已经降到了4500~5000元/平方米。只能说明销售虽有起色,但巨量存货依然压顶。奇怪的是,这个小城的市中心楼盘,依然保持在7000~10000元/平方米;二手老公房的价格一年来也几乎没有变化。
可见这一轮回暖基本是靠刚需推动的,针对刚需市场的楼盘,只要有些折扣就畅销;面向投资者的远郊楼盘和高端楼盘,只有以价换量,效果还不好。在限购政策和房贷政策方面,政府的立场也很鲜明:鼓励刚需,抑制投资。
从历史来看,房价暴涨的主要推动力还是投资者,这也是所有金融或类金融市场的运作规律,无论期货、外汇、股票还是石油、生姜、大蒜。例如2009年的最近一次房价暴涨,所有类型的楼盘齐头并进,“鸡犬升天”。
当下虽然经济下滑严重,但政府调控政策口风不改,在可以预见的数年内,不会再把楼市当成GDP增长的主发动机。限购和限贷政策不放松,加上资金面收紧,房价暴涨只是苦苦煎熬的开发商的奢望。
房价短期不会暴涨
中金在线声明:中金在线转载上述内容,不表明证实其描述,仅供投资者参考,并不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。
我来说两句
24小时热门文章
栏目最新文章
·中加投资:坚持以市场为导向
·渣打报告称央行此轮降息周期结束
·美国QE3推出 中国经济影响几何
·金融规划目标量化 货币政策目标体系将优化
·多方点评多国央行放水 货币政策宽松达巅峰时
·渣打银行预计中国降息周期已经结束
·美联储开闸放水 新兴市场国家须警惕
·9月汇丰中国制造业PMI初值小幅回升至47.8
·渣打报告称央行此轮降息周期结束
·美国QE3推出 中国经济影响几何
·金融规划目标量化 货币政策目标体系将优化
·多方点评多国央行放水 货币政策宽松达巅峰时
·渣打银行预计中国降息周期已经结束
·美联储开闸放水 新兴市场国家须警惕
·9月汇丰中国制造业PMI初值小幅回升至47.8
·伦敦已具备人民币“西方中心”条件
·渣打银行预计中国降息周期已经结束
·9月汇丰中国制造业PMI初值小幅回升至47.8
·8月热钱流出加剧机构建言降息降准
·多方点评多国央行放水 货币政策宽松达巅峰时
·货币政策新框架轮廓初显
·央行逆回购继续放量资金面因素又成市场焦点
·渣打:中国的减息周期已经结束
·渣打银行预计中国降息周期已经结束
·9月汇丰中国制造业PMI初值小幅回升至47.8
·8月热钱流出加剧机构建言降息降准
·多方点评多国央行放水 货币政策宽松达巅峰时
·货币政策新框架轮廓初显
·央行逆回购继续放量资金面因素又成市场焦点
·渣打:中国的减息周期已经结束
焦点事件