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警惕危险信号灯亮了一半 谢国忠:明年二次衰退 稳持2类股
手机免费访问 www.cnfol.com 2009年09月04日 14:11 中金在线/数据中心 
  


  金岩石:焉能兴高采烈鼓吹“超级泡沫”

  金岩石先生日前在成都大放豪言:"京沪房价五年内至少翻一倍,很可能会突破30万元/平方米",继日本泡沫经济破碎之后,"未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程"。本人以为:有社会责任感的经济学家岂能用兴高采烈的口吻鼓吹"超级泡沫"?中国不应该重蹈日本泡沫破灭的覆辙,日本当年的泡沫是富裕社会的泡沫,而中国在社会整体还不富裕的情况下如果出现超级泡沫,其灾难性的后果将比日本还可怕。

  金岩石先生把住宅分类为投资品,而非民生消费品,对此,恐怕没几个人能同意。住房当然可以成为投资品,但它首先是民生消费品。脱离了民生需求的房地产市场,是非理性、不正常的市场。地价、房价并不是可以无限上涨的,而是有极限的,这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。当房价疯涨到远离经济发展水平和民生承受力,房子就异化为只在富人之间炒作的类金融产品,那么泡沫破灭就近在咫尺了。国际上为什么有个房价收入比?就是体现民生承受力这个基本尺度。成熟市场体一般房价收入比为6倍左右,即房价应该相当于一个家庭年收入的6倍左右,也就是一个家庭6年左右的总收入就能买一套住宅。北京、上海的房价收入比,已达27倍左右,已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。一个社会纵然什么都可以透支,也绝对不能去透支子孙的生存发展空间,这是一个社会道德伦理底线。想想吧,如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米,要多高的人均收入才能支撑这样的房价?家庭平均年收入得超过400万元,10以后北京能达到那样的水平吗?在欧、美买房投资,租金收入基本上能Cover按揭贷款支出,10年左右的租金收入就能收回投资,也就是房价租金收入比为10倍左右,才比较正常,而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍,这样的房子还有投资价值吗?鼓吹人们去"投资"这样的房子,是负责任的言论吗?房价越高,真正需要住房但却买得起的就越少,有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖,这市场能撑得住吗?这就是近期房市价涨量跌的原因。

  金岩石先生为房价虚涨提供的一个理论依据,就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价。然而金先生应该知道,完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右,大城市住宅地价不到北京上海的1/20,房屋(主要是独栋房屋)中间价不到18万美元/栋(套),远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间,还能有多少溢价空间?

  我赞同樊纲先生讲的"世界经济回归实业"和对资产价格泡沫担忧的观点。房地产和虚拟经济在经济总量中的比重太大是要出问题的。一个经济体的繁荣程度不在于其房价有多高房产总值多少,也不在于其虚拟经济的总量。相反,一个经济体、一个地区过度依赖房地产和虚拟经济的增长是不可持续的。一个国家的经济实力依赖于科技实力基础上的制造业、服务业的强大。中国的舆论机构和社会再分配机制,应该是鼓励人们去创业,去干实业,而不是鼓励人们都去当炒家。
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