房价高涨的时代，楼市已然成了投资客的乐园。投资、投机性购房行为的剧增也被普遍认为是推高房价的罪魁祸首。即使在部分投资因为政策收紧预期而提前开始出货的3月，据中原调查数据显示，目前北京投资购房比例仍达到了20%；上海甚至高达26%；广州约为17%、深圳约为22%、天津为15%。

　　显然，抑制投资、投机需求一直是本轮楼市调控的核心内容之一。但经历了年初一段时间的低迷后，从二三月开始，以二三线城市为发端，房价又开始新一轮的上涨，显示前期调控效果并不理想。14日后政策接连出台打压楼市，业内对新出台政策的执行力度及效果，曾一度提出质疑，但昨日银监会官员出面解释了二套房认定规则，对这一规则的明晰大大挤占了投资空间，显示出此次调整的强硬态度。

　　政策直接打击楼市投资市场

　　而据央行近日披露的贷款流向数据，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。这一数据充分说明，房价高涨背后信贷资金推动因素明显。这也为在增加供应短期内无法见效、增加房地产持有环节税收仍需时日背景下，直接有效地抑制房价上涨，指明了方向。

　　从4月15日国务院发布购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买二套房首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的则大幅度提高首付款比例和利率水平；到4月17日，国务院又要求对楼价上涨过快的一线地区暂停发放第三套住房贷款；再到昨日有权威人士透露，将采取最严格的二套房认定，即以借款人实际持有房屋数量为准，而非现行以银行信贷记录为准。近期从信贷角度进行的楼市调控政策如暴风骤雨一般席卷了整个楼市。

　　消息传出后，各地成交量迅速回落，部分城市房价出现议价空间，深圳等投资客集中的重点城市也开始有投资客抛售手中物业，甚至有人预测，中国楼市全民投资的时代已告终结。业内人士指出，此次新政比2007年的“9·27新政”力度更大，也是以往政策所从未出现过的，市场出现如此反应也不意外。

　　景博行昨日推出的新政分析报告指出，新政对投资客打击力度相当大，中央已吸取以前调控的教训，把自住、改善、投资、投机类型都全部考虑周到，每个政策下来都环环相扣。

　　首次购房需求得到充分考虑

　　虽然楼市调控剧烈，但对于首套置业者调控还是给足了空间。虽然首付增加，但月供和利息相应降低，而且首次置业者一般不会买90平方米以上的房子，因此新政对其影响不大。此外由于新政迫使部分二套房以上购房者离开市场，房源相应增加，首次购房者需求紧张局面反而得到缓和。

　　而对改善性需求来说，由于一手楼市70%买家属于改善性，而这部分人必然受到利率提高以及首付五成政策的限制，入市门槛提高，因此新政大大抑制了二次及以上购房者的需求，使市场进入新一轮的观望期。

　　对于重点打击的投资、投机性置业者，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，对炒房将有非常大的打击效力。但报告也指出，豪宅市场的投资客由于其购买力强劲，即便是在政策出台之前，这些客户的首付也大多达到了40%至50%，因此受新政影响不大。

　　一个值得注意的现象是，虽然一些小投资客在新政逼迫下将离开楼市，但部分实力雄厚、经历了几轮房价起伏的大投资客眼下却似乎并不着急。世华地产市场研究总监肖小平表示，长期在房地产市场浸染，很多投资客非常敏感，目前的政策调控也在他们的“预料之中”，部分投资客从3月份“两会”期间他们就已经开始出售房产，“他们手中的供款还比较充足，只要不断供就不会恐慌”。

　　景博行分析师还表示，目前新政力度虽然很大，但投资客和开发商仍有办法应对。如投资客可以转移去价格洼地掘金，开发商也可以采取为购房者暂时垫付首款；用价格优惠抵消利率上浮；分期付清房款等办法。因此业内人士称，新政究竟能否将投资客逼出楼市，是否意味着炒房时代的暂告段落，一切还得观察后续政策落实以及市场消化情况。

　　●广州投资客向价格洼地转移

　　最新发布的广州市房地产蓝皮书的抽样数据显示，广州市内户籍人口购房占总成交宗数和面积的六成左右，而非广州户籍人群购房宗数和面积基本达到了商品房市场的四成。业界人士认为，新政会让“全民炒房”时代结束，冲击最大的是在广州等房价飙升的一线城市投资客们。

　　新政出台后，在广州拥有多套房产的资深投资客陈先生说，对于很多由于去年行情好就冲入楼市的炒房人来说，如果不是资金很宽裕的话，即便今年房价维持这个价位不跌，他们也会挺不住，很可能会出货。

　　实际上，这一猜测正在逐渐应验，一些敏感的投资客已开始放盘抛售。中原地产市场总监李粤湘告诉记者，在投资客较多的珠江新城，个别业主有议价松动的迹象，还出现了个别客户退订观望的情况。记者了解到，有珠江新城投资客放盘价直降2000元/平方米。

　　记者采访发现，原先从扎堆广州市中心黄金地带的投资客正在纷纷向价格洼地转移。位于广州东部增城某纯别墅项目，调控消息出来后，仍有温州投资客光顾。某温州商人认为，高端物业抗风险能力较好，“越是这种时候，越是买的好时机”。

　　■企业反应

　　开发商乐观情绪消解 有楼盘一夜直降2000元/平方米

　　一系列的调控政策出台，市场已经被明显带动起来。昨日清晨，中山一开发商致电记者，请求记者将前一天公布的该盘均价12000元/平方米，修改成10000万/平方米起价。这一修改，无论事实如何，已凸显发展商积极应变、下调心理预期的事实。记者采访了解到，目前有许多开发商对后市持谨慎态度。针对新政细则，部分开发商紧急调整了推货计划，即时变阵应对，而部分则暂时按兵不动，闭门开会讨论接下来的营销策略。

　　在经历三四月楼市“小阳春”后，原本乐观情绪弥漫，意图升价备战“五一”的开发商也被新政搞得措手不及。

　　在新政步步紧逼下，抢闸拉客立刻推货已经成为部分开发商的优先策略。由于此次新政细则对首付比例大幅提高，对于改善型购房也有一定的杀伤力。在新政铁拳出手前夕，部分已作预登记的购房客收到汇景新城销售人员来电，暗示可以在保证原有利率和首付成数的前提下，提前购置心水单位。同样，部分位于珠江新城的豪宅盘，也加快了推货的节奏和力度。

　　当然，突然而密集的新政还是让不少开发商有些措手不及，原本计划在本周开始储客，“五一”正式推出的楼盘，突然之间都通知记者暂时不开放样板间了。荔湾区一开发商称，的确是因为调控新政的影响，楼盘老板想等走势明朗了再开始开卖，反正出货也不急，与其被政策左右，不如自己主动等市场明朗些再开始卖。

　　不过，一系列的调控新政虽然严厉，可也有开发商找到了对自己的“利好”解读。在市场都在暗自思量揣度应对的时候，一些以首次置业者为目标客户群的楼盘却开始借机宣传，吸引买家。

　　金沙洲的某大型楼盘开发商认为，新政无疑给楼市一个巨大的震撼，但是同时也体现了对于首次置业群体的保护，首次置业者还是享受两成首付，七折利率的优惠。目前该盘表态，二期现在正进行优惠登记，主力户型全部为90平方米以下。甚至，该开发商还声明，在该盘首次置业也能一步到位，约75平方米即可拥有三房，约87平方米拥有四房。

　　“面对此轮调控，商家应认清形势，及时出货。”富力地产华南区总经理朱荣斌直言。碧桂园负责人也称，四至五月期间，碧桂园每周都将举办促销活动，以更好地实现快速销售。一些在“五一”期间开售的楼盘，也开始在价格上松口，据了解，海珠区一原来一口价2.5万元/平米的楼盘目前也放松了口风，模糊成“两万多元”。

　　●深圳未现大规模抛盘现象

　　在国家连续出台针对投资性购房的调控措施之后，深圳多有传言说出现投资客大量抛盘等现象。不过近日记者踩盘及向多位中介了解到，市场并没有出现大规模的抛盘现象，放盘量增加属个别现象，但新政使得放盘的投资客调整了议价空间，从原来的不降价调整为有5%-8%的议价空间。记者采访发现，部分投资客由于对政策早有预期，此前已经高位出货，而另一些投资客则表示可以至少付两年的月供，仍对市场有信心。

　　记者昨日向多家中介了解了市场是否出现大规模抛盘迹象。

　　中原地产南山区总经理王良英向记者表示，新政出台后市场放盘量是有所增加，但增加幅度不大，至于大规模放盘，即使出现也有一定的滞后效应，需要以后才看得出来。

　　“对于投资客来讲，他们还是有一些乐观的条件。”世华地产彩田北片区区域总监杨舒慧告诉记者，2009年入市的投资客和2007年有所不同，2009年的投资客全部是底子厚、实力强的，也就是他们有财力持有房产更长时间。基于对市场终将回暖的预期，那些供楼能力比较强的大投资客选择持有房产，而那些供楼能力不强的投资客可能会面临抛盘的局面，但杨舒慧认为，抛盘不会像是外界说的那么夸张。

　　深圳资深投资客邹建民认为，炒房时代很难说一下子结束，过去10年这些投资客赚钱赚得太容易，面对着高达600%以上的收益他们很难轻易离场，而且一旦房价下行立刻还会有投资客入市，博房价反弹，“如果是我，房价只要跌倒月租抵月供，我也会立刻出手”。

　　南方日报记者曲广宁

　　■银行反应交行率先停止发放第三套房贷款，外资银行也基本停放银行大面积紧缩三套房贷

　　国务院上周出台房贷新政，对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，部分房价上涨过快的地区银行可以暂停发放三套房贷款。对于这“部分上涨过快”地区银行自由控制的调控，记者调查发现，目前来看，出现了大面积紧缩情况。

　　银行大幅提高三套房贷门槛

　　新政出台一周，大部分银行已经开始严格执行“二套房首付五成、利率上浮1.1倍”的新政，日前更有银行已经在全国范围内停止发放第三套房屋贷款。

　　据了解，交通银行日前已经率先在全国范围内下发通知，对购买第三套房停止发放贷款。交通银行总行的细则中规定，原则上不对购买第三套及以上住房发放贷款，对于确属真实自住需求的，比如客户因工作地点变更需另购住房，或成年子女与父母为房产共有人但确实分开居住等情形，可予发放贷款，但首付款比例不得低于60%。对于投资、投机型购房行为，不得发放贷款。

　　此外，记者获悉目前外资银行基本上已经停止了三套房贷款的发放。

　　而更多的银行执行的是第三套以上房贷利率大幅提高的方法，目前很多银行都表示，第三套房贷款首付需要55%，利率不得低于基准利率的1.15倍。也有银行从第四套开始，每多一套，首付和利率都上升5%。

　　深发展昨日向记者表示，目前对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各分行应根据当地人民政府和当地银监局的认定及相应的规定来确定第三套房的房贷政策。“深发展规定对贷款购买第三套及以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于55%，贷款利率不得低于基准利率的1.2倍。”该行相关人士对记者说。

　　房贷回归“消费性需求”

　　从二套房首付、利率“一刀切”到三套房以上“可停贷”，不难发现，监管部门采取了越来越严厉的差异化贷款政策来调整房地产市场的需求结构。

　　“不能简单说是打压房市，更加准确的说法是调整房地产市场的需求和供给结构。”兴业银行广州分行行长顾卫平昨日接受记者采访时表示。业内人士指出，三套以上的房屋贷款基本上是投机性购房需求。监管部门就是要打击房地产市场中的“投资需求”，引导房地产市场回归到“消费性需求”上来。

　　“自己住的话哪里用那么多套房屋呢，就算改善型住房，卖出了原来的房子再购入，也只算是首套房。”据了解，银监会银行业监管一部主任杨家才接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准将以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。新的房贷政策以家庭拥有房屋数量来认定，意味无论有没有贷款，只要手头有一套房，再贷款买房就视为购买二套房。

　　“这个判断标准显示了调控政策对房屋自住性消费需求的回归，对打击投机炒房有较大的威力。”相关专家分析指出，房价下降将是可期的事情。“房价下调估计能够在半年左右的时间里看到。”顾卫平认为。