要寻找解决房地产问题的突破口，唯一的出路是从根本上突破原有的体制而另辟蹊径，废除土地“批租制”改行土地“年租制”。

　　房价高企，民众“望房兴叹”，中央频出重拳，房价依旧扶摇直上。众多专家学者也是大声疾呼，提出各种解决之道，奈何敌不过四个字：土地财政。人民日报在2011年元旦收假上班第一天(1月4日)，再次发表评论文章，抨击地方政府肆无忌惮地搞土地财政，“他们为获取高额土地出让金，采取种种措施，推高地价，抬高房价，以此换取好看的GDP和政绩。”

　　高房价诱发的问题，不仅仅是百姓难以承受的掏空积蓄之苦，更严重的，是普遍紧张的社会关系。可以说，各地频频出现的征地矛盾，也正是在高房价背景下出现的利益争端，也正是这个征地制度，让本已走上歧途的土地财政如虎添翼。当然，所有的这些矛盾，已经不是动用公权力能够解决的问题。

　　还是要从根上解决土地财政问题，摒弃“以地生财”的政策导向，这几乎是共识。中国土地经济学术界的主要代表人物之一、中国人民大学不动产研究中心名誉主任周诚教授也是同意这一观点的。周诚教授在接受中国经济时报记者专访时认为，对失地农民的补偿，应该采取“私公兼顾”原则，而不要一味偏向任何一方，对城市土地使用制度的改革，他主张废除土地“批租制”，改行土地“年租制”。

　　“农地转非”土地增值分配应“私公兼顾”

　　中国经济时报：“农地转非”土地增值的合理分配，关系到征地过程中失地农民的补偿问题，现在征地矛盾的核心实际上也是补偿问题，对此，您的意见是什么？ 周诚：在这一问题上，首先应当明确，社会主义初级阶段土地基本政策的要点应当是“土地利益四兼顾”，即政府、农民、市民、开发商四者利益兼顾。从而，无论是政府独占土地增值，农民因土地被征而暴富，市民无偿用地，还是开发商大发土地财，就都是片面的，是不符合“土地利益四兼顾”原则的。现在，明显高涨的两种片面呼声是，“让农民发财！”“让开发商赚钱！”显然都是不可取的。概括而言，应当摒弃的是个别方面的“以地生财”，应当让大家利益均沾、和谐共富。

　　中国经济时报：国家征地究竟应当如何补偿农民？

　　周诚：关于如何补偿农民，现有的无非是“涨价归农”、“涨价归公”和“私公兼顾”三大主张。“涨价归农”(“农”指农地所有者)是在生产资料私有制基础上产生的、被认为是天经地义的收益分配原则。但是，因土地“农转非”而产生的土地增值，并不是靠土地所有者投资而增值，而是靠社会性非农投资的“辐射作用”而增值(形成级差地价)，即使是在资产阶级阵营中，也出现过反对者，如英国的穆勒、美国的乔治等经济学家以及中国民主革命家孙中山，等等，都提出过“涨价归公”的主张。

　　在我国，过去的长期实践，实际上是遵循着“涨价归公”原则的。但是，改革开放以来，不少人从改善农民利益角度出发，呼吁改行“涨价归农”。我认为，无论是“涨价归公”还是“涨价归农”，都是片面的，因此我提出了“私公兼顾”论，即在充分、合理补偿失地农民之后，将剩余部分收归国有，并主要用于支持全国农业发展，而且要特别照顾基本农田的经营者，并且适当补贴地方政府。

　　中国经济时报：您的观点有何理论依据？

　　周诚：我的观点主要是借鉴了在美国比较广泛实行的“土地开放权转移制(TDRs)”精神的产物。这种制度的主要内容是，在一个社区内，按规划进行非农开发的土地的所有者，要从按规划予以保留的土地如农地、林地、草地等所有者手中，购买一定数量的“土地开发权指标”，其实质是将非农开发所取得的增收的一部分，作为对于保留地所有者的补偿。这种在民间自发形成的制度的实质，可概括为“私公兼顾”。

　　废除城市土地“批租制”，改行“年租制”

　　中国经济时报：现在，由城市房地产问题引发的城市土地问题讨论热烈，意见也莫衷一是，您认为应当如何完善城市土地使用制？

　　周诚：现阶段中国城市土地的制度性缺陷是非常明显的。在这种制度下，多方面争抢土地利益：地方政府要“以地生财”，房地产开发商要“以房生财”，受苦的是广大中低收入的缺房市民，因地价畸高而导致房地产价格高不可攀，从而形成住房困难。固然，政府提供的廉租房和低价房能够解决一部分问题，但是毕竟往往因“粥少僧多”而难以全面、彻底覆盖。从而，在原有的土地管理体制下，要寻找解决房地产问题的突破口，已经是山穷水尽无出路了，唯一的出路是从根本上突破原有的体制而另辟蹊径，废除土地“批租制”改行土地“年租制”。

　　中国经济时报：您关于改行“年租制”的观点，由来已久，请您谈谈关于改行“年租制”的理由。

　　周诚：首先，应当明确，土地是大自然对人类的恩赐。在土地公有和社会主义市场经济的大前提下，应当大刀阔斧进行观念转变和制度改革，倡导在合理用地基础上的共同富裕，任何形式的“以地生财”观念和方针、政策、行为都是与上述大前提不相容的，例如它会造成极少数人靠土地发大财，多数中等收入者住房困难，等等，从而应当从根本上予以摒弃。

　　其次，“农地转非”后的“增值”，只是土地投入市场后因供不应求而造成的价格上涨(其理论上的解释之一为级差地租的资本化)；地方政府通过“批租制”高价出卖土地的长期使用权，大发土地财，尽管有助于发展经济，但其弊端也十分明显：推动土地过度农转非，与保地增粮相矛盾；造成房地产价格高悬，房地产商获高利，居者叫苦连天；土地财来之容易，则用之奢靡，助长了铺张浪费等不正之风，等等。最根本的改革便应当是，取消土地“批租制”，改行土地“年租制”，地租虽然仍由房产所有者承担，但可大大减轻其负担。

　　再次，在取消土地“批租制”之后，当然要相应地改变地方政府的融资渠道，诸如适量发行地方性建设债券，由中央政府向地方政府提供适量低息贷款，强化盈利性地方国营企业的发展等等。特别是，大力发展地方公营经济，既可在产品、服务等方面更好地满足社会需要，又可增加其收入，一举多得，何乐而不为？

　　最后，对失地农民应当是实行“充分、合理补偿”的原则，使其获得相当于普通工人的工作岗位和相应的收入，而且无任何后顾之忧：既不应使其贫困化，也不应使其大发土地财，否则都不公平。